YENİ
YÜKÜMLÜLÜK : DEĞER ARTIŞ PAYI
Dr.
A. Bumin DOĞRUSÖZ
Dünya
Gazetesi 22.9.2020
Bu gün yeni bir mali yükümlülükten söz
edeceğim. 3914 sayılı İmar Kanununa 7221 sayılı Kanunla eklenen ek 8. madde ile
ihdas edilen bu yükümlülük söz konusu maddede, “Taşınmaz maliklerinin tamamının
talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde
artış olan arsanın artan değerinin tamamı” şeklinde tanımlanmıştır.
Bu düzenleme 20 Şubat 2020’de yürürlüğe
girdiğinden, bu tarihten önceki plan değişiklikleri, taşınmaz maliklerinin
talebine dayanılarak yapılsa dahi, bu yükümlülüğün kapsamı dışındadır.
Bu yükümlülüğün uygulama esasları ise
geçtiğimiz günlerde yayımlanan (15.9.2020 günlü Resmi Gazete) “İmar Planı
Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” ile belirlendi. Bu
belirlemeye göre yükümlülüğün unsurları da aktaracağımız şekilde oluştu.
Yönetmeliğe göre 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki; riskli alanlardan, rezerv
yapı alanlarından, içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği
parsellerde, mevcut emsale nazaran esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar
artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden ve ayrıca kamu yatırımları ile
kamu mülkiyetindeki alanlardan, Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
değer artış payı alınmayacak. Öte yandan imar planlarında serbest olarak
belirlenmiş yençok değişikliklerinden ve yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak,
düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanları azaltmamak kaydı ile ada veya
parsel bazında yol düzenlemeleri ile cephe hattı düzeltmeleri de değer artış
payı kapsamının dışında olacak.
Kısaca bu
düzenlemelere göre; maliklerin talebi üzerine ve ada
bazında tüm taşınmaz maliklerinin muvafakati alınarak, ilgili mevzuat ve kentsel
standartlara uygun olarak yapılacak imar planı değişikliklerinde, plan
kapsamında kalan taşınmazların imar durumunda meydana gelen değer artışları
üzerinden artık değer artış payı alınacak.
İmar değer
artışının hesabında en az iki değerleme kuruluşundan rapor alınacak. Bu kuruluşlar, imar planı
değişikliği öncesi ve sonrası durum değerlerini tespit edecek. Bu
değerlemelerde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer
muhdesatın (taşınmaz üzerindeki üçüncü şahıslara ait olan bina veya eklenti
vs.) bedeli dikkate alınmayacaktır. Değer artış payının matrahı ilgili idare
nezdinde oluşturulacak takdir komisyonunca, söz konusu iki değerleme raporunun
aritmetik ortalamasından az olmamak üzere belirlenecektir. Komisyon gerekirse,
yeni bir değerleme raporu da alabilecektir.
Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış
payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilecek
ve ilgililere 5 günlük itiraz süresi tanınacaktır. İtirazlar komisyon
tarafından 5 gün içinde sonuçlandırılacaktır. İtiraz edilmeyen değerler 5.
günün sonunda, itiraz edilenler ise itiraz sonucunda verilecek kararla
kesinleşecektir. Bu şekilde kesinleşen değerleri, hiç şüphesiz ilgililerin
yargı nezdinde, dava konusu yapması mümkündür.
İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece
onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine
konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak tapu kütüğüne;
“Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi
ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip
ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının
ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı
ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde şerh konulacaktır.
Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya
inşaat ruhsatının alımı aşamasında Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenecektir.
Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmazın,
satışına veya bağışına, takasına veya üzerinde ayni hak tesisine izin
verilmeyecek yahut yapı ruhsatı düzenlenmeyecektir.
Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan
itibaren ödeme tarihine kadar her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin
yeniden değerleme oranında arttırılarak uygulanacaktır.
Değer artış payı hasılatı, ilgili büyükşehir
belediyesi, ilgili ilçe belediyesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile hazine
arasında belirli oranlarda paylaşılacaktır.
Bu yükümlülüğün talep üzerine yapılacak imar planı
değişikliklerinde uygulanıyor olması, buna karşılık idarece re’sen yapılacak
imar planı değişikliklerinde uygulanmayacak olması, adalete ve eşitliğe
aykırıdır. Siyasetle yakın olanlar, plan değişikliğini idarelere re’sen
yaptırabilecek ve bu yükümlülükten kaçabileceklerdir. Bu yükümlülüğe ilişkin
unsurların bir yönetmelikle tespiti de ileride “yasallık ilkesi” yönünden
tartışma ve ihtilaflara yol açabilecek gibi görünmektedir.
Bu yükümlülük, imar uygulamalarından sağlanan
adaletsizliklerin “mış gibi” giderilmesinden başka bir şey değildir ve bence
talep koşulu ile uygulanması adaletsizlik içermektedir. Bu konuda adaletsizliği
ve haksız kazancı ortadan kaldırmanın tek yolu, rantı kavrayan
vergilemedir.