KİRA GELİRLERİNİN SAPTANMASINDA GERÇEK GİDER
YÖNTEMİ
Dr. A. Bumin DOĞRUSÖZ
DÜNYA Gazetesi/ 22.3.2022
Kira gelirlerinin saptanmasında Gelir
Vergisi Kanunu, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü
gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama
konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini
kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini
seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise,
diğer yöntemi seçilebilir. Bu konudaki tercih hakkı, her bir kira geliri
sağlayan taşınmaz için ayrı ayrı kullanılamaz, tercihin beyanname bazında
yapılması gerekir.
Gerçek gider yöntemini seçen
mükelleflerin safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler, anılan Kanunun
74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate
alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması
şarttır. Eğer bu giderler kiracıya yansıtılmışsa veya kiracı tarafından üstlenilmişse,
bu giderlerin kiraya veren tarafından dikkate alınması mümkün değildir.
Safı iradın tespitinde indirimi kabul
edilen giderler 2021 yılı açısından şunlardır:
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma,
ısıtma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya
verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip
olan idare giderleri;
3. Kiraya
verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya
verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların
faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap
yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin %
5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.
Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında
gider fazlalığı sayılmaz)
5. Kiraya
verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya
verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara
iştirak payları;
6. Kiraya
verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
7. Kiraya
verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette
tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler
onarım gideri sayılmaz);
8. Kiraya
verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
9.
Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer
gerçek giderler;
10. Sahibi
bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira
bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra,
kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul
edilmez);
11. Kiraya
verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama
istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar;
12. Kiraya veren
tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan
ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar.
Gerçek gider yöntemini seçenler,
kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri
ile para cezalarını ve vergi cezalarını, hâsılattan gider olarak indirilemez.
Kiraya
verilenin konut olması halinde, diğer şartları da varsa, önce Gelir Vergisi
Kanununun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin
indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet
eden kısmın ayıklanması zorunludur.
Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda
bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine
eklemeleri veya vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu belgelerin 5
yıl süre ile saklanması ve vergi idaresince talep halinde ibraz edilmesi
gerekmektedir (Ordu Defterdarlığının 6.9.2012
gün ve 25953680-002-21
sayılı Özelgesi). İbraz edilemezse,
vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddedebilir.
Taşınmazın
iktisabında tapu harcı gider kalemi değildir. Aynı şekilde daireye kombi
taktırılması, bu maksatla tesisat yaptırılması da gider niteliğinde değildir.
Bu giderlerin maliyete eklenerek amortisman hesabında dikkate alınması
gerekmektedir. (Eskişehir Vergi Dairesi
Başkanlığının 28.9.2020 gün ve 40617 sayılı Özelgesi). Kiraya verilmiş
taşınmaz yurt dışından elde edilen kredi ile iktisap edilmişse bu krediye ait
faizler de gider olarak kira gelirinden indirilemez. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 9.6.2017 gün ve 16247 sayılı
Özelgesi). Kiraya verilen taşınmazın iktisabı
için kullanılan dövizli konut kredisi anapara ödemelerinin ve bu anapara
taksitlerine ilişkin kur farklarının da, bu taşınmazdan elde edilen kira
gelirinin beyanında gider olarak indirim konusu yapılması mümkün
bulunmamaktadır. Ancak, anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının
gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin % 5 ini
aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili taşınmaza ait kira gelirinden
gider olarak indirim konusu yapılması mümkündür. Ayrıca, söz konusu anapara
taksitine ilişkin ödenen kur farklarının söz konusu taşınmazın maliyetine
eklenmesi suretiyle amortisman hesaplanmasında dikkate alınması mümkündür (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının
14.4.2014 günlü Özelgesi).
Mahkemenin
kira tespit kararına istinaden geçmiş yıllarda fazla alınmış olup iade edilen
kira farkları da cari yılda gider olarak dikkate alınamaz. İade, önceki
yıllarda tahsil edilen kira tutarlarında da bir azalma gerçekleştirdiğinden,
söz konusu dönemlere ilişkin beyanların düzeltilmesi gerekir (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının
16.11.2017 gün ve 128677 sayılı Özelgesi).
Öte
yandan kiraya verilmiş taşınmazdan elde edilen kira gelirini gerçek gider
yöntemini seçerek beyan edenler, bu taşınmaz için ilgili yılda ödenen emlak
vergisi tutarını, toplam kira gelirlerinden indirim konusu yapabilirler (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının
10.8.2015 gün ve 827 sayılı Özelgesi). Aynı şekilde kiraya verilmiş
taşınmaz için ödenen değerli konut vergisinin de gider olarak indirimi
mümkündür.