KIRA GELIRLERININ SAPTANMASINDA
GERÇEK GIDER USULÜ
Kira
gelirlerinin saptanmasinda Kanun, mükelleflere iki usul sunmustur. Bunlar
sirasiyla “götürü gider usulü” ve “gerçek gider usulü”dür. Mükellefler bu
yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkina sahiptirler. Mükelleflerin bu
tercihlerini kullanmalari açisindan bir kosul söz konusu degildir.
Ancak
götürü gider usulünü kabul edenler iki yil geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Ikinci yildan sonra ise, diger usul seçilebilir. Örnegin 2014 yilinda ilk defa
gayrimenkul sermaye iradi dolayisiyla beyanname veren bir mükellef, iradini
götürü usulde saptayarak beyan etmisse, 2015 yili beyannamesinde de bu usulü
uygulamak zorundadir. Mükellef isterse 2016 yilinda gerçek gider usulünü, sonra
2018’de tekrar götürü gider usulünü tercih edebilir.
Her
ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkina sahipseler de, bu tercih
hakki kira gelirinin her bir kaynagi için ayri ayri kullanilamaz. Tercih
hakkinin, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanilmasi gerekir.
Örnegin biri Sisli’de digeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettigi kira
geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini
de, tercih edecegi ayni yönteme göre beyan etmez zorundadir.
Gerçek
gider usulünü seçen mükelleflerin, safi iradin tespitinde indirebilecekleri
giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayilmistir. Bu giderlerin
safi iradin tespitinde dikkate alinabilmesi için, belgeli olmasi ve kiraya
veren tarafindan yapilmis olmasi sarttir. Eger söz konusu giderler, kira
sözlesmesi ile kiraciya yansitilmissa veya dogrudan – sözlesme geregi olarak
veya sözlesmede hüküm bulunmamasina ragmen kiraya verene rücu edilmeyecek
sekilde - kiraci tarafindan yapilmissa, bu giderlerin kiraya veren nazarinda
dikkate alinmasi mümkün degildir.
Safi
iradin tespitinde indirimi kabul edilen giderler sunlardir :
1. Kiraya veren tarafindan ödenen
aydinlatma, isitma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen mallarin idaresi
için yapilan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara
müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar
dolayisiyla yapilan ve bunlara sarf olunan borçlarin faizleri ile konut olarak
kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yilindan itibaren bes yil süre
ile iktisap bedelinin % 5’i (Iktisap bedelinin % 5’i tutarindaki bu indirim,
sadece ilgili gayrimenkule ait hasilata uygulanir. Ancak, indirilmeyen kisim 88
inci maddenin 3 üncü fikrasinin uygulanmasinda gider fazlaligi sayilmaz)
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve serefiyelerle
kiraya verenler tarafindan ödenmis olmak sartiyla belediyelere ödenen
harcamalara istirak paylari;
6. Kiraya verilen mal ve haklar için
ayrilan amortismanlar
7. Kiraya verenin yaptigi onarim
giderleri (Emlâkin iktisadi degerini artiracak surette tevsii, tadili veya
bunlara ilaveler yapilmasi için ihtiyar olunan giderler onarim gideri
sayilmaz);
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait
bakim ve idame giderleri;
9. Kiraladiklari mal ve haklari kiraya
verenlerin ödedikleri kiralar ve diger gerçek giderler;
10. Sahibi bulunduklari konutlari
kiraya verenlerin kira ile oturduklari konutun kira bedeli (kira indirimi gayri
safi hasilattan diger giderler düsüldükten sonra, kalan miktar üzerinden
yapilir; kiranin indirilemeyen kismi gider fazlaligi kabul edilmez);
11. Kiraya verilen mal ve haklarla
ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan
ve tazminatlar.
Gerçek
gider usulünü seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri
gecikme zam ve faizleri ile para cezalarini ve vergi cezalarini, hâsilattan
gider olarak indirilemez.
Kiraya verilenin konut
olmasi halinde, diger sartlari da varsa, önce Gelir Vergisi Kanununun 21.
maddesinde yazili istisnanin düsülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir.
Ancak düsülecek giderler arasindan, istisnaya isabet eden kismin ayiklanmasi
zorunludur.
Gerçek gider usulünü
tercih eden ve iradini bu usulde saptayan mükelleflerin, gider veya harcama
belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi
dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu usulü tercih edenlerin, söz
konusu belgeleri, zamanasimi süresince saklama ve istenildiginde ibraz etme
yükümlülükleri söz konusudur.
Eger bir incelemede bu
belgeler ibraz edilmezse, bu takdirde vergi idaresi indirilen giderleri,
ispatlanamadigi gerekçesi ile reddetmektedir.