AVM’LER ve EMSAL KİRA BEDELİ

Dr. A. Bumin DOĞRUSÖZ

Dünya Gazetesi 22.10.2020

Gelir Vergisi Kanunu'nun "ev kirasız-para faizsiz olmaz" şeklindeki iktisadi anlayıştan hareketle düzenlenmiş  "emsal kira bedeli" başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.

Bu maddeye göre binalarda ve arazide emsal kira bedeli, söz konusu yer için yetkili özel mercilerce veya mahkemece tespit edilmiş bir kira bedeli mevcutsa bu tespit edilmiş değerdir. Eğer bu şekilde tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut değilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan değerinin yüzde 5'i, diğer mal ve haklarda ise piyasa değerinin % 10’u yıllık emsal kira bedeli olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin, 2020 yılında emlâk vergisi değeri 2.000.000 lira olan ve bu değer üzerinden emlâk vergisi ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli 100.000 liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 80.000 lira kira geliri elde ettiyse, bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Ali Bey, emsal kira geliri müessesesini bahane edip kirasının artırılmasını isteyebilir mi?

Bu sorulara, önce hemen cevap verelim, sonra da aşağıda sebeplerini açıklayalım. Her iki sorunun cevabı da olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, ne gerçekte almadığı 20 bin lirayı da kira geliri olarak beyan etmekle yükümlüdür, ne de bu sebeple kiracısından kirasının artırılmasını isteyebilir. Çünkü Gelir Vergisi Kanunumuz, bütün kanunun yorumlanmasına esas olacak ilkelerini, hemen 1 ve 2'nci maddesinde açıklamıştır. Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir vergisi, kişilerin elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alınır. Bir başka deyişle, kişilerin gerçek olmayan veya elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alınamaz.

Kira ilişkisi kira bedelini de içeren kira sözleşmeleri ile kurulur. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre, vergi mükellefiyetini veya vergi sorumluluğunu devredenler dışındaki sözleşmeler, muvazaalı veya peçelemeli olduğu ve taraflarının gerçek iradesini veya gerçek durumu yansıtmadığının vergi idaresince delillendirilmesi hali dışında, vergi dairesini bağlar ve vergilendirmeye esas alınmak zorundadır. Danıştay'ın muhtelif dava dairelerinin yerleşik içtihadı da bu yöndedir.

O halde mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumda banka dekontları veya posta havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezalı vergi salınamaz. Salınması halinde kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek olduğunu yargı mercileri önünde açıklama ve kanıtlama olanağına sahiptirler.

Ancak mükelleflerin, kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde yahut gerçek kira bedelinin belirlenememesi veyahut kiracılarından kira almamaları halinde, emsal kira gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri halinde cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır.

Buraya kadar anlattıklarımız, kiraya verenin gerçek kişi olması hali için geçerlidir. Kiraya verenin kurum olması halinde, bedelsiz kira dönemi söz konusu olursa, acaba bu düzenlemeler kurumlara da uygulanacak mıdır? Bu soru giderek öenm kazanmaktadır. Çünkü duyduğum kadarı ile bazı AVM’lerin kiracılarını kaçırmamak için kira sözleşmelerine yaptıkları ek protokollerle, kira sözleşmesinin belli bir süre feshedilmemesi karşılığında kirasız dönemler kararlaştırmaktadır. Bu uygulama doğal olarak bir takım vergi soru ve sorunlarını da gündeme getirmektedir.

Olası sorunları kısa kısa değerlendireyim.

Kira bedeli tahsil edilmeyen dönemler için bir gelir kaydı yapılması ve bu dönemlerin alınmayan kira gelirlerinin kurumlar vergisi matrahına dâhil edilmesi bence mümkün değildir. Önce Kurumlar Vergisi Kanununda Gelir Vergisi Kanununun 73. maddesine bir atıf yoktur, atıf sadece ticari kazanç hükümlerinedir. Sonra, kurumlar vergisinde, transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı müessesesi dışında emsal bedel üzerinden vergi tarhını öngören bir düzenleme yoktur. Ancak kiracının ilişkili kişi olması halinde alınmayan kira bedelinin gelir yazılması gerekebilir.

Kira bedelinin stopaja tabi tutulması gereken bir durumun söz konusu olması halinde ise kiracının nakden veya hesaben bir kira ödemesi söz konusu olmadığı için stopaj mükellefiyeti de doğmayacaktır.

Ancak aynı şeyleri KDV Kanunu için söylemek mümkün değildir. Çünkü katma değer vergisi kanunu dönemsel ifalarda, dönemin tamamlanması, bir başka deyişle hizmet veya teslimin gerçekleşmesi ile emsal bedel esasında vergilendirmeyi öngörmektedir. Bu nedenle kira bedeli tahsil edilmemesi kararlaştırılan aylık dönemler için yine KDV hesaplanması gerekmektedir.

Tahsil edilmeyen veya tahsili öngörülmeyen teslim veya hizmet bedelleri üzerinden emsal bedele göre KDV alınması sorununun kanun koyucu tarafından artık bir an önce çözülmesi gerekmektedir. Bu sorun, sadece pandemi dönemine özgü bir sorun da değildir. Ücretini tahsil edemediği halde tahsil de edemediği KDV’yi ödemek zorunda bırakılan meslek mensupları, yurt dışındaki merkezden bedelsiz olarak veya geri alınmamak üzere gönderilen paraların emsal faizi üzerinden KDV yükü ile yükümlendirilen yabancı sermayeli şirketler, bu konunun sıkıntısını yıllardır çekmektedirler.