Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi
DÜNYA GAZETESI 17.11.2016
Kisilerin, devamli suretle tasinmaz
alip satmalari veya insaat isi ile ugrasmalarinin disinda, bir baska deyisle
devamli istigal konusu haline getirmenin disinda da her hangi bir tasinmazi
alip daha sonra satmalari halinde elde ettikleri kazanç, gelir vergisine
tabidir. Bu kazanç, Gelir Vergisi Kanunu’nda deger artis kazanci olarak kavranmaktadir.
Ancak burada, bagis veya miras yolu
gibi bedelsiz olarak elde edilen tasinmazlarla elde edilmesi ile elden
çikartilmasi tarihleri arasinda bes yildan fazla bir süre geçmis tasinmazlarin
elden çikartilmasindan dogan kazançlar, deger artis kazançlarinin, dolayisiyla
gelir vergisinin konusu disinda birakilmistir.
Buradaki bes yillik süre, kanununun
spekülatif, kazanç elde etme maksadi ile tasarruflari degerlendirme maksadini
ayirma amaci ile olusturulmus bir ölçüttür. Buradaki süre ölçütü çesitli açilardan
elestirilebilir veya farkli önerilere konu edilebilirse de, kanunda bir ölçütün
ihdas edilmis olunmasi verginin amaci ile uyumlu ve gereklidir. Aksi halde
kazanç vergilemesi, tasarruflara yönelmis olur.
Kanunun anilan maddesinde kazancin
elde edilme sekli olarak kabul edilen elden çikartma, satis kavramindan daha
genis anlamlidir. Elden çikartma kavrami, mülkiyetin satis yoluyla el
degistirmesi disindaki diger el degistirme sekillerini de kapsayici bir anlami
içermektedir. Bu nedenle bir tasinmazin iktisabindan itibaren bes yillik süre
içerisinde kamulastirilmasi veya bir sermaye sirketine ayni sermaye olarak
konulmasi suretiyle elde edilen kazançlar da, maddenin kapsami içerisinde yer
almaktadir.
Ancak bu düzenlemeler, bes yillik süre
dolmadan tasinmazini satmak, ancak satis kazançlarini vergi disinda tutmak
isteyenleri, dogal olarak çesitli arayislar içerisine itmektedir. Uygulamada
bulunan veya kullanilan yollardan biriside, tasinmazi satis vaadi sözlesmesi
ile devretmek seklindedir. Bu sözlesme ile tasinmaz sahibi, örnegin dairesini
noterden satis vaadi sözlesmesi ile aliciya devretmekte, bedelini pesin almakta
ve dairenin kullanimini aliciya birakmaktadir. Nihayet bes yil dolduktan sonra
da satici, sözlesme ile dogan mülkiyeti nakil vaadini yerine getirmekte ve
mülkiyeti nakletmektedir.
Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi,
kisiye satim sözlesmesinin yapilmasini talep hakki veren bir ön sözlesmedir.
Noterlik Kanunu’na göre (md. 60/3 ve 89) tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin
geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Ancak tapu
sicilinde de düzenlenmesi mümkündür. Satis vaadi sözlesmesi, ilgilisine ayni
hak degil sadece kisisel hak saglar. Tapu kütügüne serh düsülmesi bir
geçerlilik kosulu degildir. Ancak söz konusu serh yapilmadigi takdirde, satis
vaadi sözlesmesi ile kendisine taahhütte bulunulan kisi, üçüncü kisilere karsi
herhangi bir hak iddiasinda bulunamaz.
Ancak bu sekildeki bir davranisin,
alici açisindan çesitli hukuki riskleri de bulunmakta, alici bu risklere
katlanmaktadir. Örnegin, saticinin vefat etmesi halinde mirasçilarinin bu
sözlesmeyi tanimamasi, saticinin vaadinden caymasi, saticinin bu arada
gayrimenkulü bir baskasina satmasi bu risklerin en önemlileridir. Kaldi ki
satis vaadi sözlesmesi satis vaad edilen aliciya sadece, -satis akdinde oldugu
gibi Tapu Sicili’nde degilde noterde yapilmasi sebebiyle veya genellikle tapu
kayitlarina islenmemis olmasi sebebiyle- herkese karsi ileri sürülemeyen bir
alacak hakki bahseder. Alacak haklari ise, bir kisisel hakdir ve bir ayni hak olan
mülkiyet hakki gibi herkese karsi ileri sürülemez.
Satis vaadi sözlesmesinin ileride
satici tarafindan ifa edilmemesi halinde, saticinin hâla malik olmasi halinde
mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Eger satici bu
arada tasinmazi bir baskasina devretmisse, satis vaad edilen kisi vaad edene
karsi ancak, bedelin iadesi ve tazminat davasi açabilir.
Tasinmazin satis vaadi sözlesmesi ile
bedel alinmak suretiyle de olsa aliciya birakilmasi ve satisin bes yillik süre
geçtikten sonra yapilmasi halinde, saticinin kazanci, kural olarak verginin
konusuna girmez. Zira elden çikartma, bir baska deyisle mülkiyetin el
degistirmesi hukuken, bes yillik süreden sonra gerçeklesmistir. Ancak burada
Vergi Idaresi tarafindan peçeleme iddiasinin ileri sürülmesi pek muhtemeldir.
Çünkü bu gibi hallerde, taraflar satis vaadi sözlesmesine, satis akdinin
ekonomik sonuçlarini yüklemektedirler.
Ancak burada karsimiza bir baska sorun
daha çikmaktadir. O da, alici için bes yillik sürenin ne zaman baslayacagi sorunudur.
Kanaatimizce buradaki süreninde, mülkiyetin alici tarafindan kazanildigi
tarihte islemeye baslamasi gerekir. Bir baska anlatimla sürenin, satis vaadi
sözlesmesinin yapildigi tarihin degil de, satisin Tapu Sicili’nde yapildigi ve
bu suretle mülkiyetin el degistirdigi tarihten itibaren islemeye baslamasi
gerekir.
Sürenin, mülkiyetin Tapu Sicili’nde
resmi olarak naklinden önce baslayabilecegi haller, Medeni Kanunu’nun 705.
maddesinde sayilmistir. Bu haller anilan maddeye göre, “miras, mahkeme karari, cebri
icra, isgal, kamulastirma halleri ile kanunda gösterilen diger haller”dir.
Gördügü gibi bu haller, tahdididir.
Ancak Maliye Bakanligi Gelir Idaresi
Baskanligi, satis vaadi sözlesmesi ile kendisine birakilan ancak mülkiyetin
kendisine daha sonra vaad eden tarafindan devredilmemesi dolayisiyla mahkeme
karari ile mülkiyeti kazanan ve söze konu daireyi mahkeme karari ile mülkiyetin
kazanilmasindan bu yana bes (özelge tarihindeki mevzuata göre dört) yil
geçmeden satan bir kisiye, bu konuda çok farkli bir özelge vermistir.
14.10.2005 tarih ve 11995 sayili Özelgede, “Müvekkilinize tasinmaz satis vaadi
sözlesmesi ile teslim edilerek dört yildan uzun bir süredir kullaniminda
bulundugu, ancak mahkeme karari ile tasinmazin müvekkiliniz adina tesciline
karar verildigi tarihten bu yana ise, dört yildan daha az bir sürenin geçmis
oldugu anlasildigindan, müvekkiliniz tarafindan iktisap tarihi olarak
tasinmazin tapuya tescil tarihinin degil, tasinmazin tasarruf hakkinin tapuya
tescil edilmeden önce müvekkilinize birakildigi tarihin dikkate alinmasi
gerekmekte olup, bu durumda gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren dört yillik
süre geçtikten sonra satilmis olacagindan, bu satistan elde edilen kazanç deger
artis kazanci olarak vergilendirilmeyecektir” denilmektedir.
Bu özelgede idari anlayis, özün
önceligi ilkesine dayanmis olup, hukuki tasarruftan ziyade fiili tasarrufa
agirlik verilmistir.
Gayrimenkullerin satis vaadi
sözlesmesine konu edilmesi, vergi hukukunda pek çok duraksamaya yol açan bir
konudur. Bu nedenle bu tür sözlesmeleri yaparken dikkatli davranmak, vergisel
sonuçlarini göz önünde bulundurmak gerekmektedir.