KONUT KIRA GELIRLERINDE VERGI ISTISNASI

Dünya Gazetesi / 23.3.2017

Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesiyle, binalarin mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yilinda elde edilen hasilatin belli bir kismi gelir vergisinden istisna edilmis, ancak söz konusu istisnanin uygulanmasi da belli kosullara baglanmistir.

Bu kosullara geçmeden önce belirtilmesi gereken husus, kira gelirlerinin vergilendirilmesine iliskin olarak geçtigimiz yazilarimizda aktardigimiz kazanç tespitinde dikkate alinacak giderlerin tespitine iliskin yöntemler ile istisna uygulamasinin bir iliskisi olmadigidir. Bir baska anlatimla kazanç tespiti bakimindan gerçek gider yönteminin seçilmis olmasi veya götürü gider yönteminin seçilmis olmasinin istisnadan yararlanma açisindan bir önemi yoktur.

Ancak istisnanin giderlere karsi önceligi vardir. Bu nedenle, asagida aktaracagimiz kosullarin gerçeklestigi hallerde önce istisna düsülür, kalan istisna sonrasi kazançtan giderler ( % 25 götürü gider veya istisnaya tekabül eden kisim ayiklandiktan sonraki gerçek giderler) düsülür.

Söz konusu istisnadan yararlanmanin ilk kosulu, kiraya verilenin mesken olmasidir. Is yeri olarak kiraya verilen yerler için istisna hesaplamasi yapilamaz.

Ikinci kosul ise kira gelirini elde eden mükellefin gerçek usulde vergilendirilen ticari, zirai veya mesleki kazancinin olmamasidir. Bu kapsamda basit usulde vergilendirilen ticari kazançlarin da gerçek usulde elde edilmis oldugunu, genç girisimcilere taninan kazanç istisnasindan yararlanilmasi dolayisiyla kazanç beyan edilmemesinin de istisnadan yararlanmaya engel oldugunu unutmamak gerekir.

Üçüncü kosul ise, Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde 6322 sayili Kanunla yapilan degisiklikle ihdas olunmustur. Bu düzenlemeye göre; istisna haddinin üzerinde konut kirasi hasilati elde edenin, anilan Kanunun 103 üncü maddesinde yazili tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarinin (2016 yili gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alinmak üzere 110.000 TL) üzerinde ücret, menkul sermaye iradi, gayrimenkul sermaye iradi ile diger kazanç ve irat elde etmemis olmasi gerekmektedir.

Mesken kira gelirine istisna uygulanip uygulanmayacagina yönelik söz konusu 110.000 liralik sinirla karsilastirmada ücret, menkul sermaye iradi, gayrimenkul sermaye iradi ile diger kazanç ve iratlarin, ayri ayri veya birlikte elde edilmesine bakilmaksizin, elde edilen kazanç ve iratlarin brüt tutarlarinin toplami dikkate alinacaktir. Söz konusu tutarin tespitinde, sayilan bu kazanç ve iratlarin beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanip uygulanmamasinin önemi bulunmamaktadir. Dolayisiyla bu hesaplamada beyannameye girmeyen gelirler de, örnegin mevduat veya repo faizi, tek isverenden elde edilen ücret, emekli ayligi, kidem tazminati, istisna haddi içinde kalan kâr payi da dikkate alinacaktir. 

Ancak burada, istisna haddinin altinda elde edilen mesken kira gelirlerinin, ücret, menkul sermaye iradi, gayrimenkul sermaye iradi ile diger kazanç ve iratlari toplaminin 110.000 Lirayi asip asmadigina bakilmaksizin yillik gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyecegi de unutulmamalidir.

Bu kadar kosullara baglanmis konut kira gelirleri istisnasinin tutari ise 2016 yili için 3.800,- TL’dir.

Istisna mükellefe, bir baska deyisle sahsa taninmistir. Bu nedenle mükellefin birden fazla konut kira gelirinin bulunmasi hali, istisnadan birden fazla defa, bir baska deyisle her bir konut kira geliri için yararlanma hakkini vermez. Ayni sekilde hisseli bir tasinmazin konut olarak kiraya verilmesi halinde ise her bir hissedar malik, diger kosullarin da var olmasi durumunda istisnadan tam olarak yararlanir; burada istisna tutarinin hisse oraninda dikkate alinmasi söz konusu degildir.  

Istisna haddi üzerinde hasilat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanilamayacaktir. Örnegin beyan olunan kiranin eksik beyan olundugunun saptanasi halinde sadece eksik beyan edilen tutar degil, daha önce yararlanilmis istisna tutari da re’sen tarhiyata konu edilecektir.

Mükellefler, idarece herhangi bir tespit yapilmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pismanlik ve islah hükümleri dahil olmak üzere kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde ise söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Gelelim son söze : Gelir vergisi hasilati açisindan kamu gelirini önemsenmeyecek derecede olumsuz etkileyen bir istisnanin uygulanma kosullarini bu kadar karmasik hale getirmek, baskaca istisnalardan yararlananlara veya beyannameye girmeyecek gelirleri elde edenleri bu istisnadan yararlandirmayarak adeta yaptirim uygulamak, hangi vergicinin aklinin eseri ise, kutlamak gerek.