İŞYERİ
KİRALARINDA YENİLİKLER
Dr. A. Bumin
Doğrusöz
Dünya
Gazetesi 20 ve 25/8/2020
1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira ilişkilerinde uygulanan hem 1926 tarihli ve
818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul
Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu ile
kiracıları biraz daha fazla koruyan yeni bir kira ilişkisi öngörülmüştür. Ancak
bu yeni kira düzeninin iş hayatından bazı olumsuzluklara yol açacağı
düşünüldüğünden 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile yeni Borçlar
Kanununun kira sözleşmesine dair düzenlemelerinin bazılarının yürürlüğe girmesi,
iş dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl ertelendi. Şimdi bu 8 yıllık süre 1.7.2020’de doldu ve ertelenmiş
düzenlemeler yürürlüğe girdi.
Erteleme Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve
kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri için söz
konusuydu. 6217 sayılı Kanunda, Yeni Borçlar Kanunu ile oluşturulan “çatılı
işyeri” kavramından söz edilmediğinden daire, dükkân gibi yerlerin dışında açık
alan kirası olarak nitelendirebileceğimiz otopark, çay bahçesi gibi yerler için
de erteleme söz konusu olmuştu.
Bu ertelenen konularda
sıkça soru geldiğinden; bu konuları, daha önce geniş biçimde yazmış olmakla
birlikte tekrar kısaca listelemekte fayda görüyorum.
İşyeri kiralarında
kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi artık kiraya verenin yazılı rızası ile
devredilebilecektir. Daha önce de bu devir yapılabiliyordu, ancak, kiraya
verenin rızasının yazılı olması, yeni bir koşuldur. Rızanın verilmesi halinde
yeni kiracı eskisinin yerine geçecek olmakla birlikte eski kiracı da kiraya
verene karşı, iki yılı geçmemek üzere, kira sözleşmesinin süresi bitinceye
kadar yeni kiracının borçlarından müteselsilen sorumlu olacak.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih
dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan
borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre
için devam edecektir. Yani kiracı bu süre kadar kira ve yönetim giderlerini ödemeye
devam edecektir. Daha önce içtihatlarla var olan bu uygulama artık yasa hükmü
haline gelmiştir. Yargıtay kararlarında makul süre 6 ay olarak kabul edilmişti.
Her halde aynı içtihat yine uygulama alanı bulacaktır. Kiracının bu makul sürenin
geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne
sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde,
kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.
İş yeri kira sözleşmelerinde de artık
taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle
getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim
süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Eski Borçlar Kanunu, önemli
sebeplerle olağanüstü fesih hakkını sadece taşınmazlar için kabul etmişti. Yeni
düzenleme ise taşınır, taşınmaz, çatılı, çatısız tüm kira sözleşmeleri
açısından kabul etmiştir.
Yürürlüğe giren bir
başka düzenlemeye göre, çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması
ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla
doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi koşuluna bağlanmışsa, kirayla
bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır.
1 Temmuzdan sonra
yapılan işyeri kiralarında da konut kiralarında olduğu gibi, verilebilecek depoizto
tutarı üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. Güvence olarak verilecek paranın kiraya
verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına
yatırması, gerekmektedir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya
icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak
geri verebilecektir.
Borçlar Kanununun
“kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine
değişiklik yapılamaz” şeklindeki 343. maddesi düzenlemesi de 1 Temmuzda işyeri
kiraları için yürürlüğe girmiştir. Böylece kira sözleşmelerinin hükümlerinde,
kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra veya yenilenmesi sürecinde kiracı aleyhine
bir değişiklik yapılamayacaktır. Sadece sözleşmenin kira bedeline ilişkin
hükmünde değişiklik yapmak mümkün olacaktır.
1 Temmuzda işyerleri
için de yürürlüğe girmiş bulunan yeniliklerden birisi de ilk dönemi izleyen
dönemlerde kira artışlarını sınırlayan düzenlemedir.
İşyeri kira sözleşmelerinin
süresinin bitiminde yenilenmesinde kira artışı bir önceki kira yılında
tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir.
Taraflar tabii ki bu değişim oranının altında bir oranda kira artışı konusunda
anlaşabilirler, ancak üstünde anlaşamazlar. Anlaşırlarsa da geçerli olmayacaktır. Bu sınır bir yıldan daha
uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerli olacaktır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma
yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki
oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim
tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp
yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni
kira yılında, uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesini, taraflar
mahkemeden isteyebileceklerdir. Hâkim yeni kira bedelini, tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve
emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir.
Bu yola hem kiracının hem de kiraya verenin başvuru hakkı söz konusudur. Her
beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir önceki
kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim
oranını geçemeyecek şekilde artırılarak uygulanacaktır. İzleyen beşinci yılın
sonunda yine tarafların kira bedelinin belirlenmesi için hâkime müracaat
hakları olacaktır. Mahkemeye müracaat hakkı kullanılmazsa beşinci yıllarda da
kira bir önceki yıl kirasının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık
ortalamalarına göre artırılarak uygulanacaktır.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak
kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini
Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira
bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Yani döviz olarak veya döviz karşılığı
yapılmış kira sözleşmelerinde kira yıllarında artış yapılmayacaktır. Bu tür
sözleşmelerde beş yıl geçtikten sonra veya her beş yılın bitiminde taraflar,
kira bedelinin sonraki beş yıl için belirlenmesini mahkemeden talep
edebileceklerdir.
Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü”
başlıklı 138 inci maddesi hükmü, burada da uygulanabilecektir. Dövizli veya
dövize endeksli kira sözleşmelerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü
nedeniyle sözleşmenin uyarlanması, her zaman taraflarca istenebilir.
İşyeri kira sözleşmelerinde
kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü
getirilemeyecektir. 1 Temmuzdan sonra yapılacak sözleşmelere kira bedelinin
zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki
kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler konulamayacağı gibi, bu
tarihten önce yapılmış sözleşmelerdeki bu yöndeki hükümler de geçersiz hale
gelecektir.
Yeni Borçlar
Kanununda bilindiği gibi kiraya verene, onuncu yılsonunda sebebe dayanmaksızın
fesih hakkı tanınmıştır. Bu hak, 1 Temmuzdan sonra iş yeri kiraları için de
geçerli olacaktır. Bu arada kiraya verenin kendisinin (veya malik değişiminde
yeni malikin), eşinin, altsoy veya üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu
kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı, kiralananın yeniden
inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira borcunun
ödenmesinde temerrüt haline dayalı fesih hakları da sürmektedir. 1 Temmuzdan
sonra işyeri kiralarında da, bu fesih hakları yine sınırlı olarak kabul edilebilecek
ve mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri öngörülse bile
geçersiz kabul edilecektir. Bu arada işyeri kira sözleşmelerine kanunda yazılı
fesih bildirim veya ihtar sürelerini de kabul eden hükümler konulamayacak veya
konulmuşsa Kanundaki süreler geçerli olacaktır.