BEYAN
AÇISINDAN EMSAL KİRA BEDELİ
Dr. A. Bumin Doğrusöz
Dünya Gazetesi 18.3.2021
Gelir Vergisi
Kanunu'nun "ev kirasız-para faizsiz olmaz" şeklindeki iktisadi
anlayıştan hareketle düzenlenmiş "emsal kira bedeli" başlıklı 73.
maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya
bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve
mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini
hükme bağlamaktadır.
Bu maddeye göre
binalarda ve arazide emsal kira bedeli, söz konusu yer için yetkili özel
mercilerce veya mahkemece tespit edilmiş bir kira bedeli mevcutsa bu tespit
edilmiş değerdir. Eğer bu şekilde tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut
değilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan değerinin
yüzde 5'i, diğer mal ve haklarda ise piyasa değerinin % 10’u yıllık emsal kira
bedeli olarak dikkate alınacaktır.
Örneğin, 2020
yılında emlâk vergisi değeri 2.000.000 lira olan ve bu değer üzerinden emlâk
vergisi ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli 100.000
liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 80.000 lira kira geliri elde ettiyse,
bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Gerçek kira
bedelini beyan ederse sonradan fark için ikmalen tarhiyat yapılabilir mi? Ali
Bey, emsal kira geliri müessesesini bahane edip kirasının artırılmasını
isteyebilir mi?
Bu sorulara,
önce hemen cevap verelim, sonra da aşağıda sebeplerini açıklayalım. Bu soruların
cevabı olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, ne gerçekte almadığı 100 bin lirayı
kira geliri olarak beyan etmekle yükümlüdür, ne de bu sebeple kiracısından
kirasının artırılmasını isteyebilir.
Gelir Vergisi
Kanunumuz, kanunun yorumlanmasına esas olacak ilkelerini (kanunun ruhunu),
hemen 1 ve 2'nci maddesinde açıklamıştır. Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir
vergisi, kişilerin elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alınır. Bir başka
deyişle, kişilerin gerçek olmayan veya elde etmedikleri gelirleri, gelir
vergisine esas alınamaz.
Ayrıca,
kişilerin ekonomik faaliyetleri ve vergiyi doğuran olaylar, özel hukuk
alanında, konumuza ilişkin olarak, kira sözleşmeleri ile oluşur. Kira
sözleşmeleri, kira bedelini de gösterir. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine
göre ise, vergi mükellefiyetini veya vergi sorumluluğunu devredenler dışındaki
sözleşmeler, muvazaalı veya peçelemeli olduğu ve taraflarının gerçek iradesini
veya gerçek durumu yansıtmadığının vergi idaresince delillendirilmesi hali dışında,
vergi dairesini bağlar ve vergilendirmeye esas alınmak zorundadır. Nitekim Danıştay'ın
muhtelif dava dairelerinin yerleşik içtihadı da bu yöndedir.
O halde
mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira
makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumda banka dekontları veya posta
havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre
beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira bedelinden
düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle ikmalen cezalı vergi salınamaz.
Salınması halinde kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek
olduğunu yargı mercileri önünde açıklama ve kanıtlama olanağına sahiptirler.
Ancak mükelleflerin,
kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira
sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira
aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde
yahut gerçek kira bedelinin
belirlenememesi veyahut kiracılarından kira almamaları halinde, emsal kira
gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri veya hiç beyan etmemeleri halinde cezalı vergi tarhiyatı ile
karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır.
Netice
olarak, kira gelirini tam ve doğru olarak beyan eden ve beyan ettiği tutarın
gerçekte elde ettiği kira tutarı olduğunu kanıtlayabilen mükelleflerin, emsal
kira bedeli hükmünden korkmaları veya çekinmeleri için hiçbir sebep yoktur.
Ayrıca
kanunun anılan hükmüne göre, aşağıda sayacağımız dört istisnai halde emsal kira
bedeli müessesesi uygulanmaz. Bir başka deyişle bu istisnai hallerde
mükelleflerden emsal kira bedeli üzerinden beyanda bulunmaları beklenemez. 1.
Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının
ikâmetine bırakılması 2. Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba,
büyükanne-büyükbaba), füruğ (çocuk, torun) veya kardeşlerin ikâmetine tahsis
edilmesi 3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede
ikamet etmesi 4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve kuruluşları ile
yapılan kiralamalar.
Ancak burada 1, 2 ve 3 numaralı hüküm için
dikkat edilmesi gereken nokta, “ikamete tahsis edilme”dir. İkamet, yerleşmek
niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple işyeri olarak yapılan tahsisler, buraya
girmez.
Bu
istisnai hallere girmeyen ve belgelendirilebilir nitelikte kira alınmayan ve
dolayısıyla emsal kira bedeli üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere
örnek olarak “çocuğa işyeri tahsisi”, “kişinin dairesini bedelsiz olarak şirketine
kullandırması”, “bir dairenin (usul-füruğ ve kardeş kavramları dışında kalan),
kardeş çocuğuna veya hala, dayı, teyze, amca gibi akrabalara işyeri veya mesken
olarak bedelsiz kullandırma” gibi haller sayılabilir.
Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira
bedeli tahsil ediliyorsa, yine bu gerçek kiranın beyan edilmesi gerekir.
Öte
yandan bedelsiz işyeri olarak tahsislerde eğer mal sahibi gerçekte kira
almayarak emsal kira bedeli üzerinden beyanname veriyorsa, kiracı işletmelerin
kayıtlarında da bir kira gideri gözükmeyecek ve dolayısıyla stopaj yapma
mükellefiyeti de doğmayacaktır.
Emsal
kira bedeli altında kira geliri elde eden ve dolayısıyla gerçek kira gelirini
beyan edenlere önerimiz, aldıkları kira tutarlarını belgeleyen kira sözleşmesi,
makbuz, dekont, havale belgesi gibi kira bedelini kanıtlayan belgelerini,
ileride vergi idaresi ile bir ihtilaf çıkabileceğini de nazara alarak özenle
saklamalarıdır.
Görüldüğü
gibi emsal kira bedeli esası, kişilerin almadığı, elde etmediği gelirleri
üzerinden vergi almayı amaçlayan bir müessese değildir.