KIRA GELIRLERINDE EMSAL KIRA
BEDELI
Dr. A.
Bumin DOGRUSÖZ
Dünya
Gazetesi 26.9.2019
Gelir Vergisi
Kanunu'nun "ev kirasiz-para faizsiz olmaz" seklindeki iktisadi
anlayistan hareketle düzenlenmis "emsal kira bedeli" baslikli 73.
maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düsük bir bedelle veya
bedelsiz olarak kiraya vermeyecegini bir karine olarak kabul ederek, mükelleflerin
emsal kira bedelinden düsük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme baglamistir.
Bu konuda bir
süredir gelen soru adedini de nazara alarak, daha önce de yazdigim bu konuyu
tekrar degerlendirmek istiyorum.
Bu maddeye göre
binalarda ve arazide emsal kira bedeli, söz konusu yer için yetkili özel
mercilerce veya mahkemece tespit edilmis bir kira bedeli mevcutsa bu tespit
edilmis degerdir. Eger bu sekilde tespit edilmis bir kira bedeli mevcut
degilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan degerinin
yüzde 5'i, diger mal ve haklarda ise piyasa degerinin % 10’u yillik emsal kira
bedeli olarak dikkate alinacaktir.
Örnegin, 2019
yilinda emlâk vergisi degeri 800.000 lira olan ve bu deger üzerinden emlâk
vergisi ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yillik emsal kira geliri bedeli 40.000
liradir. Ancak Ali Bey, gerçekte, yillik 30.000 lira kira geliri elde ettiyse,
bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Ali Bey, emsal
kira geliri müessesesini bahane edip kirasinin artirilmasini isteyebilir mi?
Bu sorulara, önce
hemen cevap verelim, sonra da asagida sebeplerini açiklayalim. Her iki sorunun
cevabi da olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, ne gerçekte almadigi 40 bin lirayi
kira geliri olarak beyan etmekle yükümlüdür, ne de bu sebeple kiracisindan
kirasinin artirilmasini isteyebilir. Çünkü Gelir Vergisi Kanunumuz, bütün
kanunun yorumlanmasina esas olacak ilkelerini, hemen 1 ve 2'nci maddesinde
açiklamistir. Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir vergisi, kisilerin elde
ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alinir. Bir baska deyisle, kisilerin
gerçek olmayan veya elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alinamaz.
Ayrica, kisilerin
ekonomik faaliyetleri ve vergiyi doguran olaylar, özel hukuk alaninda, konumuza
iliskin olarak, kira sözlesmeleri ile olusur. Kira sözlesmeleri, kira bedelini
de gösterir. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre ise, vergi mükellefiyetini
veya vergi sorumlulugunu devredenler disindaki sözlesmeler, muvazaali veya
peçelemeli oldugu ve taraflarinin gerçek iradesini veya gerçek durumu
yansitmadiginin vergi idaresince delillendirilmesi hali disinda, vergi
dairesini baglar ve vergilendirmeye esas alinmak zorundadir. Nitekim Danistay'in
muhtelif dava dairelerinin yerlesik içtihadi da bu yöndedir.
O halde
mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözlesmeleri, kira
makbuzlari veya kiralarin bankadan ödendigi durumda banka dekontlari veya posta
havale makbuzlari ile kanitlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre
beyanda bulunmak zorunda degildirler veya bu kisilere emsal kira bedelinden
düsük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezali vergi salinamaz.
Salinmasi halinde kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek
oldugunu yargi mercileri önünde açiklama ve kanitlama olanagina sahiptirler.
Ancak mükelleflerin,
kira gelirini kanitlayamamalari, ellerinde delilleri ve hatta yazili kira
sözlesmeleri bile olmamasi durumlarinda veya gerçekte daha yüksek kira
aldiklarinin ve bu miktari gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde
yahut gerçek kira bedelinin
belirlenememesi veyahut kiracilarindan kira almamalari halinde, emsal kira
gelirine göre düsük gelir beyan etmeleri halinde cezali
vergi tarhiyati ile karsilasma ihtimalleri söz konusu olacaktir.
Netice olarak, kira gelirini tam ve
dogru olarak beyan eden ve beyan ettigi tutarin gerçekte elde ettigi kira
tutari oldugunu kanitlayabilen mükelleflerin, emsal kira bedeli hükmünden
korkmalari veya çekinmeleri için hiçbir sebep yoktur.
Ayrica kanunun anilan hükmüne göre,
asagida sayacagimiz dört istisnai halde emsal kira bedeli müessesesi
uygulanmaz. 1. Bos kalan gayrimenkullerin muhafazasi maksadiyla bedelsiz olarak
baskalarinin ikametine birakilmasi 2. Binalarin mal sahiplerinin usul
(anne-baba, büyükanne-büyükbaba), fürug (çocuk, torun) veya kardeslerin ikametine
tahsis edilmesi 3. Mal sahibi ile birlikte akrabalarin da ayni evde veya
dairede ikamet etmesi 4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve kuruluslari
ile yapilan kiralamalar.
Ancak burada 1, 2 ve 3 numarali hüküm için
dikkat edilmesi gereken nokta, “ikamete tahsis edilme”dir. Ikamet, yerlesmek
niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple isyeri olarak yapilan tahsisler, buraya
girmez.
Bu istisnai hallere girmeyen ve
belgelendirilebilir nitelikte kira alinmayan ve dolayisiyla emsal kira bedeli
üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere örnek olarak “Çocuga isyeri
tahsisi”, “Kisinin dairesini bedelsiz olarak sirketine kullandirmasi”, “Bir
dairenin (usul-fürug ve kardes kavramlari disinda kalan), kardes çocuguna veya
hala, dayi, teyze, amca gibi akrabalara isyeri veya mesken olarak bedelsiz
kullandirma” gibi haller sayilabilir.
Emsal kira geliri üzerinden beyani
gerektiren ve sik rastlanan bir durumda, mal sahibinin kurucu veya ortak oldugu
sermaye sirketine, mal sahibinin binasini veya dairesini sirket merkezi olarak
tahsis etmesidir. Bu gibi durumlarda sirketin bir kira ödememesi halinde, mal
sahibinin emsal kira bedeli üzerinden beyanda bulunmasi gerekir.
Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira
bedeli tahsil ediliyorsa, yine bu gerçek kiranin beyan edilmesi gerekir.
Öte yandan bedelsiz isyeri olarak
tahsislerde eger mal sahibi gerçekte kira almayarak emsal kira bedeli üzerinden
beyanname veriyorsa, kiraci isletmelerin kayitlarinda da bir kira gideri gözükmeyecek
ve dolayisiyla stopaj yapma mükellefiyeti de dogmayacaktir.
Emsal kira bedeli oraninin çok
kullanildigi bir durumda, personel araçlarinin sirketler tarafindan
kiralanmasidir. Bu gibi hallerde de aracin yillik kira bedeli saptanirken emsal
kira bedeli oranina müracaat edildigi görülmektedir.
Emsal kira bedeli altinda kira geliri
elde eden ve dolayisiyla gerçek kira gelirini beyan edenlere önerimiz,
aldiklari kira tutarlarini belgeleyen kira sözlesmesi, makbuz, dekont, havale
belgesi gibi kira bedelini kanitlayan belgelerini, ileride vergi idaresi ile
bir ihtilaf çikabilecegini de nazara alarak özenle saklamalaridir.
Görüldügü gibi emsal kira bedeli esasi,
kisilerin almadigi, elde etmedigi gelirleri üzerinden vergi almayi amaçlayan
bir müessese degildir.