EMSAL KIRA BEDELINE GÖRE BEYAN
Dünya Gazetesi 22.11.2018
Gelir Vergisi
Kanunu'nun "ev kirasiz-para faizsiz olmaz" seklindeki iktisadi
anlayistan hareketle düzenlenmis "emsal kira bedeli" baslikli 73.
maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düsük bir bedelle veya
bedelsiz olarak kiraya veremeyecegini bir karine olarak kabul etmekte ve
mükelleflerin emsal kira bedelinden düsük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini
hükme baglamaktadir.
Bu maddeye göre
binalarda ve arazide emsal kira bedeli, söz konusu yer için yetkili özel
mercilerce veya mahkemece tespit edilmis bir kira bedeli mevcutsa bu tespit
edilmis degerdir. Eger bu sekilde tespit edilmis bir kira bedeli mevcut
degilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan degerinin
yüzde 5'i, diger mal ve haklarda ise piyasa degerinin % 10’u yillik emsal kira
bedeli olarak dikkate alinacaktir.
Örnegin, 2018 yilinda
emlâk vergisi degeri 800.000 lira olan ve bu deger üzerinden emlâk vergisi
ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yillik emsal kira geliri bedeli 40.000 liradir.
Ancak Ali Bey, gerçekte, yillik 30.000 lira kira geliri elde ettiyse, bu
gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Ali Bey, emsal kira
geliri müessesesini bahane edip kirasinin artirilmasini isteyebilir mi?
Bu sorulara, önce
hemen cevap verelim, sonra da asagida sebeplerini açiklayalim. Her iki sorunun
cevabi da olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, ne gerçekte almadigi 40 bin lirayi
kira geliri olarak beyan etmekle yükümlüdür, ne de bu sebeple kiracisindan
kirasinin artirilmasini isteyebilir. Çünkü Gelir Vergisi Kanunumuz, bütün
kanunun yorumlanmasina esas olacak ilkelerini, hemen 1 ve 2'nci maddesinde açiklamistir.
Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir vergisi, kisilerin elde ettikleri gerçek
gelirleri üzerinden alinir. Bir baska deyisle, kisilerin gerçek olmayan veya
elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alinamaz.
Ayrica, kisilerin
ekonomik faaliyetleri ve vergiyi doguran olaylar, özel hukuk alaninda, konumuza
iliskin olarak, kira sözlesmeleri ile olusur. Kira sözlesmeleri, kira bedelini
de gösterir. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre ise, vergi mükellefiyetini
veya vergi sorumlulugunu devredenler disindaki sözlesmeler, muvazaali veya
peçelemeli oldugu ve taraflarinin gerçek iradesini veya gerçek durumu
yansitmadiginin vergi idaresince delillendirilmesi hali disinda, vergi
dairesini baglar ve vergilendirmeye esas alinmak zorundadir. Nitekim Danistay'in
muhtelif dava dairelerinin yerlesik içtihadi da bu yöndedir.
O halde mükellefler,
gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözlesmeleri, kira makbuzlari
veya kiralarin bankadan ödendigi durumda banka dekontlari veya posta havale
makbuzlari ile kanitlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda
bulunmak zorunda degildirler veya bu kisilere emsal kira bedelinden düsük kira
geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezali vergi salinamaz. Salinmasi halinde
kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek oldugunu yargi
mercileri önünde açiklama ve kanitlama olanagina sahiptirler.
Ancak mükelleflerin,
kira gelirini kanitlayamamalari, ellerinde delilleri ve hatta yazili kira
sözlesmeleri bile olmamasi durumlarinda veya gerçekte daha yüksek kira
aldiklarinin ve bu miktari gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde
yahut gerçek kira bedelinin
belirlenememesi veyahut kiracilarindan kira almamalari halinde, emsal kira
gelirine göre düsük gelir beyan etmeleri halinde cezali
vergi tarhiyati ile karsilasma ihtimalleri söz konusu olacaktir.
Netice olarak, kira gelirini tam ve
dogru olarak beyan eden ve beyan ettigi tutarin gerçekte elde ettigi kira
tutari oldugunu kanitlayabilen mükelleflerin, emsal kira bedeli hükmünden korkmalari
veya çekinmeleri için hiçbir sebep yoktur.
Ayrica kanunun anilan hükmüne göre,
asagida sayacagimiz dört istisnai halde emsal kira bedeli müessesesi
uygulanmaz. 1. Bos kalan gayrimenkullerin muhafazasi maksadiyla bedelsiz olarak
baskalarinin ikametine birakilmasi 2. Binalarin mal sahiplerinin usul
(anne-baba, büyükanne-büyükbaba), fürug (çocuk, torun) veya kardeslerin
ikametine tahsis edilmesi 3. Mal sahibi ile birlikte akrabalarin da ayni evde
veya dairede ikamet etmesi 4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve
kuruluslari ile yapilan kiralamalar.
Ancak burada 1, 2 ve 3 numarali hüküm için
dikkat edilmesi gereken nokta, “ikamete tahsis edilme”dir. Ikamet, yerlesmek
niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple isyeri olarak yapilan tahsisler, buraya
girmez.
Bu istisnai hallere girmeyen ve
belgelendirilebilir nitelikte kira alinmayan ve dolayisiyla emsal kira bedeli
üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere örnek olarak “Çocuga isyeri
tahsisi”, “Kisinin dairesini bedelsiz olarak sirketine kullandirmasi”, “Bir
dairenin (usul-fürug ve kardes kavramlari disinda kalan), kardes çocuguna veya
hala, dayi, teyze, amca gibi akrabalara isyeri veya mesken olarak bedelsiz
kullandirma” gibi haller sayilabilir.
Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira
bedeli tahsil ediliyorsa, yine bu gerçek kiranin beyan edilmesi gerekir.
Öte yandan bedelsiz isyeri olarak
tahsislerde eger mal sahibi gerçekte kira almayarak emsal kira bedeli üzerinden
beyanname veriyorsa, kiraci isletmelerin kayitlarinda da bir kira gideri gözükmeyecek
ve dolayisiyla stopaj yapma mükellefiyeti de dogmayacaktir.
Emsal kira bedeli altinda kira geliri
elde eden ve dolayisiyla gerçek kira gelirini beyan edenlere önerimiz,
aldiklari kira tutarlarini belgeleyen kira sözlesmesi, makbuz, dekont, havale belgesi
gibi kira bedelini kanitlayan belgelerini, ileride vergi idaresi ile bir
ihtilaf çikabilecegini de nazara alarak özenle saklamalaridir.
Görüldügü gibi emsal kira bedeli esasi,
kisilerin almadigi, elde etmedigi gelirleri üzerinden vergi almayi amaçlayan
bir müessese degildir.