KIRA GELIRLERININ GERÇEK GIDER YÖNTEMIYLE
TESPITI
Dünya Gazetesi / 2.2.2017
Dün Mart ayina girdik. Bu ay, gerçek
kisiler için vergiye tabi gelirlerin yillik beyan ayi. Dolayisiyla ben de
yazilarimda ara ara gelir vergisi ve beyanname sorunlarina deginecegim. Bu
nedenle de ilk ele alacagim konu, kira gelirlerinin gerçek gider usulünde
vergilendirilmesinde indirilebilecek giderler konusu olacak.
Kira
gelirlerinin saptanmasinda Kanun, mükelleflere iki yöntem sunmustur. Bunlar
sirasiyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu
yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkina sahiptirler. Mükelleflerin bu
tercihlerini kullanmalari açisindan bir kosul söz konusu degildir.
Ancak
götürü gider yöntemini seçenler iki yil geçmedikçe bu yöntemden dönemezler.
Ikinci yildan sonra ise, diger yöntemi seçilebilir. Örnegin 2015 yilinda ilk
defa gayrimenkul sermaye iradi dolayisiyla beyanname veren bir mükellef,
iradini götürü yöntemde saptayarak beyan etmisse, 2016 yili beyannamesinde de
bu yöntemi uygulamak zorundadir. Mükellef isterse 2016 yilinda gerçek gider yöntemini,
sonra 2018’de tekrar götürü gider yöntemini tercih edebilir.
Her
ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkina sahipseler de, bu tercih
hakki kira gelirinin her bir kaynagi için ayri ayri kullanilamaz. Tercih
hakkinin, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanilmasi gerekir.
Örnegin biri Sisli’de digeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettigi kira
geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini
de, tercih edecegi ayni yönteme göre beyan etmek zorundadir.
Gerçek
gider yöntemini seçen mükelleflerin, safi iradin tespitinde indirebilecekleri
giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayilmistir. Bu giderlerin
safi iradin tespitinde dikkate alinabilmesi için, belgeli olmasi ve kiraya
veren tarafindan yapilmis olmasi sarttir. Eger söz konusu giderler, kira
sözlesmesi ile kiraciya yansitilmissa veya dogrudan – sözlesme geregi olarak
veya sözlesmede hüküm bulunmamasina ragmen kiraya verene rücu edilmeyecek
sekilde - kiraci tarafindan yapilmissa, bu giderlerin kiraya veren nazarinda
dikkate alinmasi mümkün degildir.
Safi
iradin tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2015 yili açisindan sunlardi:
1. Kiraya veren tarafindan ödenen aydinlatma,
isitma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen mallarin idaresi
için yapilan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara
müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar
dolayisiyla yapilan ve bunlara sarf olunan borçlarin faizleri ile konut olarak
kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yilindan itibaren bes yil süre
ile iktisap bedelinin % 5’i (Iktisap bedelinin % 5’i tutarindaki bu indirim,
sadece ilgili gayrimenkule ait hasilata uygulanir. Ancak, indirilmeyen kisim 88
inci maddenin 3 üncü fikrasinin uygulanmasinda gider fazlaligi sayilmaz)
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve serefiyelerle
kiraya verenler tarafindan ödenmis olmak sartiyla belediyelere ödenen
harcamalara istirak paylari;
6. Kiraya verilen mal ve haklar için
ayrilan amortismanlar
7. Kiraya verenin yaptigi onarim
giderleri (Emlâkin iktisadi degerini artiracak surette tevsii, tadili veya
bunlara ilaveler yapilmasi için ihtiyar olunan giderler onarim gideri
sayilmaz);
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait
bakim ve idame giderleri;
9. Kiraladiklari mal ve haklari kiraya
verenlerin ödedikleri kiralar ve diger gerçek giderler;
10. Sahibi bulunduklari konutlari
kiraya verenlerin kira ile oturduklari konutun kira bedeli (kira indirimi gayri
safi hasilattan diger giderler düsüldükten sonra, kalan miktar üzerinden
yapilir; kiranin indirilemeyen kismi gider fazlaligi kabul edilmez);
11. Kiraya verilen mal ve haklarla
ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan
ve tazminatlar.
2016
yili için bu listeye 6745 sayili Kanunla “kiraya
veren tarafindan yapilan ve gayrimenkulün iktisadi degerini artirici niteligi
olan isi yalitimi ve enerji tasarrufu saglamaya yönelik harcamalar”da
eklenmistir. Her ne kadar 295 sayili Gelir Vergisi Genel Tebliginde bu
düzenlemenin 7.9.2016 tarihi itibariyle yürürlüge girdigi belirtilerek, sanki
bu tarihten sonra yapilan söz konusu harcamalarin dikkate alinabilecegi yönünde
intiba yaratan bir açiklama yer almissa da, bana göre, vergiye tabi kazanç
saptama islemi 31.12 tarihi itibariyle yapildigindan ve giderler bu tarih
itibariyle nazara alindigindan, 2016 yili içerisinde her hangi bir tarihte
yapilmis söz konusu harcamalarin tamaminin gider olarak nazara alinmasi
gerekmektedir. Zaten Kanunda da aksi yönde bir açiklik yoktur.
Gerçek
gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri
gecikme zam ve faizleri ile para cezalarini ve vergi cezalarini, hâsilattan
gider olarak indirilemez.
Kiraya verilenin konut
olmasi halinde, diger sartlari da varsa, önce Gelir Vergisi Kanununun 21.
maddesinde yazili istisnanin düsülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi
gerekmektedir. Ancak düsülecek giderler arasindan, istisnaya isabet eden kismin
ayiklanmasi zorunludur.
Gerçek gider yöntemini
tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini
beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini
vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu yöntemi tercih edenlerin, söz konusu
belgeleri, zamanasimi süresince saklama (VUK md. 254) ve istenildiginde ibraz
etme yükümlülükleri söz konusudur.
Eger bir incelemede bu
belgeler ibraz edilmezse, bu takdirde vergi idaresi indirilen giderleri,
ispatlanamadigi gerekçesi ile reddetmektedir.