Kira sözlesmelerinde
stopaj ve KDV
Dr. Bumin DOGRUSÖZ
DÜNYA / 22.03.2016
Kira
sözlesmelerin stopaj ve KDV yükümlülükleri açisindan yorumu konusunda, son
zamanlarda hem okur sorusunun çok sayida gelmesi, hem de bu konuda tarafimdan
talep edilen bilirkisi raporlarinin sayisinin giderek artmasi karsisinda, daha
önce de yazdigim bu konuyu tekrar ve biraz da gelistirerek ele almak
zorunlulugu dogdu.
Kira
iliskisi, kira gelirini elde eden açisindan saglanan kazanca bagli olarak bazi
vergisel yükümlülükleri dogurur. Bu gelir elde eden açisindan, elde edenin
hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin dogumuna yol
açar. Gelir vergisi açisindan ise ticari veya zirai kazancin yahut gayrimenkul
sermaye iradinin dogumuna sebebiyet verebilir.
Kira
iliskisi, bazen kiraciya da bazi vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, damga
vergisi disinda, vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülügü ve/veya
katma deger vergisinin üstlenilmesi seklinde karsimiza çikar.
Gelir
Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu
müesseselerini, sair kurumlari, ticaret sirketlerini, is ortakliklarini,
dernekleri, vakiflari, dernek ve vakiflarin iktisadi isletmelerini,
kooperatifleri, yatirim fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye
mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabi ile zirai kazançlarini bilanço
veya zirai isletme hesabi esasina göre tespit eden çiftçileri, hesaben veya
nakden yaptiklari kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine
mahsuben % 20 oraninda stopaj yapmaya mecbur kilmistir.
Ödenen kira
bedeli üzerinden yapilacak stopajin matrahinin nasil belirlenecegi sorusunun
yaniti, vergi hukukunda degil, taraflar arasindaki kira sözlesmesi ile olusan
özel hukuk iliskisindedir.
Taraflar
kira sözlesmesinde kararlastirilan tutarin brüt tutar oldugunu vurgulamislarsa,
bu tutar üzerinden stopajin hesaplanmasi, baska deyisle bu tutardan verginin
kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.
Buna
karsilik taraflar sözlesmede kira bedelinin net oldugunu kararlastirmislar.
ve/veya
stopajin kararlastirilan kira bedelinin disinda kiraci tarafindan ayrica
karsilanacagini belirtmislerse, kiracinin önce bu tutari brütlestirmesi ve bu
brüt tutar üzerinden stopaj yapmasi gerekmektedir. Örnegin taraflar sözlesmede
kira bedelini aylik net 1.000 TL. kararlastirmislarsa, kesinti tutarinin
hesabinda bu tutarin brütü olan 1.250 TL’nin esas alinmasi gerekmektedir.
Taraflar
arasindaki kira sözlesmesinden, kararlastirilan kira bedelinin net mi, yoksa
brüt mü oldugunun anlasilamadigi hallerde, kararlastirilan bedelin brüt
oldugunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopajin kararlastirilan
bedelin içinden kesilecegi ve kiraya verene kalanin ödenecegidir.
Özünde
stopaja tabi olan kiranin birkaç aylik pesin olarak ödenmesi halinde, stopajin
da ödeme aninda kesilmesi ve kesinti tarihine göre beyan edilmesi
gerekmektedir. Burada kesilen vergilerin ilerideki ilgili aya iliskin muhtasar
beyannameye aktarilmasi mümkün degildir.
Kira
ödenmeksizin kullanilan, ancak mal sahibi tarafindan emsal kira bedeli esasina
göre gelir beyan edilen hallerde, nakden veya hesaben bir ödeme söz konusu
olmadigindan stopaj söz konusu olmaz. Emsal kira bedeline göre stopaj
hesaplanmasi, Kanunumuzda yoktur.
Kira
iliskilerinin ortaya çikardigi bir diger mali yükümlülük ise, katma deger
vergisidir. Bilindigi gibi Katma Deger Vergisi Kanunu 1. maddesinde, Gelir
Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayilan mal ve haklarin kiraya verilmesini de
verginin konusuna dahil etmistir. Dolayisiyla, gayrimenkul kiralamalarinin
tamami bu verginin konusu içerisinde kalmaktadir.
Ancak Katma
Deger Vergisi Kanunu'nun 17. maddesinde, iktisadi isletmelere ait olmayan
gayrimenkullerin kiralanmasi islemleri vergiden istisna edildiginden, sadece
iktisadi isletmelere dahil gayrimenkullerin kiraya verilmesi islemleri katma
deger vergisine tabidir (Burada iktisadi isletme kavramini, sadece dernek ve
vakiflara ait olanlar anlaminda degil, ticari isletme ve ticaret sirketlerine
ait olanlari da kapsayacak anlamda kullaniyorum).
Bu verginin
yükümlüsü, aslinda kiraya verendir. Ancak kiraya veren, her zaman bu vergiyi
kiracisina yansitabilir. Verginin yansitilip yansitilmadigi sorununun çözümü
de, yine vergi hukukunda degil, taraflar arasinda kurulu kira iliskisindedir.
Bunu da, yukarida stopaj da oldugu, çesitli ihtimallere göre ayiralim:
Taraflar
arasi kira sözlesmesinde, KDV’nin kiraci tarafindan ayrica ödenecegi sözlesmede
belirtilmisse veya sözlesmede kira bedeli “KDV hariç” ibaresi ile birlikte
belirlenmisse, kiraci kira bedelinin disinda KDV tutari kadar bir meblagi daha
kiraya verene ödemek zorundadir. Burada kiracinin ödeyecegi bu ek meblag,
özünde vergi degil, kira borcunun bir kismidir. Dolayisiyla bu meblagin
ödenmemesi bana göre, kiracinin kira borcunun ifasinda temerrüdünü ifade eder.
Bunun müeyyidesi de, Borçlar Kanunu ve Icra Iflas Kanununda yer almistir.
Buna
karsilik kira sözlesmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak
belirlendigine iliskin bir açiklamanin yer almasi veya bu konuda hiçbir
açiklamanin yer almamasi halinde, kira bedelinin KDV tutarini da içerdigini
kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren,
kiracisindan kira bedelinin disinda ayrica bir ödeme talep edemez. Nitekim
Yargitay’in yerlesik içtihadi da bu yöndedir.
Kira sözlesmesi düzenlenirken, kira bedelinin yani sira özellikle stopaj ve KDV gibi vergisel yükümlülüklerle ilgili konularda da titiz davranmak ve kimin neden sorumlu oldugunu açikça bastan belirlemekte, ileride dogabilecek ihtilaflari önceden önlemek adina fayda vardir.