KONUT KİRALARINDA SINIRLANDIRMANIN SORUNLARI

Dr. A. Bumin Doğrusöz

Dünya / 16.6.2022

Bu günkü yazı konumuzu oluşturan ve kira artışlarını sınırlandıran yasal düzenleme, 11 Haziran günlü Resmi Gazete’de yayınlandı. Önce Borçlar Kanununa bir geçici madde olarak eklenen yasal düzenlemeyi aktaralım.

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

İşyeri kiralarını ilgilendirmeyen bu düzenleme sadece konut kiraları ile ilgili.

Mayıs enflasyonunun % 70’i geçmesi ile birlikte 12 aylık TÜFE ortalaması uyarınca yenilenen kira dönemleri için kiralarda % 39,3 oranında artış yapılması gerekirken, artış oranı % 25 ile sınırlandırıldı. Enflasyon oranının önümüzdeki aylarda artış gösterebileceği de dikkate alınırsa, bu konuda ev sahiplerinin epey zarara uğradığı veya uğrayacağı pek açık.

Bu düzenlemenin en çok tartışılan yönü, Anayasa karşısındaki durumu. Zira düzenleme mülkiyet hakkı açısından değerlendirildiğinde, mülkiyet hakkını sınırlandırdığı, malikin tasarruf hakkına sınır çizdiği açık. Düzenleme, enflasyon karşısında, malik (kiraya veren) açısından zarara yol açmakta. Öte yandan burada getirilen sınırlandırma, konutunu kiraya verenlerle iş yerini kiraya verenler açısından da eşitsizlik yaratmış durumda. Buradaki müdahale ayrıca sözleşme özgürlüğü açısından da değerlendirilebilir.

Ne var ki mülkiyet hakkı da dokunulmaz bir hak değil. Anayasamıza göre mülkiyet hakkı, kamu yararı düşüncesi ile kanunla sınırlandırılabilir. Ancak mülkiyet hakkı sahibine getirilen sınırlandırmanın, sınırlandırma ile sağlanmak istenen kamu yararı arasında bir denge içermesi, bir başka deyişle ölçülü olması gerekmektedir.  Enflasyon oranının yüksekliği karşısında yasal düzenlemeyle getirilen oranın ölçüsüz oranda sınırlama getirip getirmediği, Anayasa yargısının değerlendireceği bir konudur. Nitekim Anayasa Mahkemesi daha önce getirilmiş % 10 oranındaki sınırlamayı, enflasyon karşısında mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale olarak görmüş ve iptal etmişti.

Ancak konuya sadece mülkiyet hakkı açısından yaklaşmak ta mümkün değildir. Anayasanın belirdiği devletin nitelikleri arasında sosyal devlet olma özelliği de bulunmaktadır. Sosyal devlet, -konumuzla ilgili olarak çok kısaca- ekonomik açıdan zayıf olanı, güçlü karşısında koruyan devlettir. Teorik olarak zayıf olan kiracıdır. Korunma ihtiyacı onundur. Ancak bu teorik olaraktır. Sadece aldığı kira ile geçinenler açısından bakarsanız, resim tersine dönmektedir. Orta veya dar gelirlilerin yaşadığı yerlerdeki kiracılar açısından düzenleme doğrudur. Ama aynı şey, rezidanslarda, çok lüks konutlardaki kiracılar için söylenemez. Kiraya vereni mağdur etmektense, daha mütevazi bir yere taşınabilecekleri de söylenebilir.

Görüldüğü gibi konu çok boyutludur. Baktığınız yöne göre farklı sonuçlara ulaşmak mümkündür. Mutlaka konu birileri tarafından dava yolu ile Anayasa Mahkemesine taşınacaktır. Son sözü Anayasa Mahkemesi söyleyecektir.

Ancak burada işaret etmek istediğim, konut – işyeri kiralamasının dışında bir başka eşitsizlik var ki, anlamak mümkün değildir. Yasa koyucu tarafından düzeltilmesi gerekmektedir. Konutunu kiraya verenler, genel olarak kira sözleşmelerinin yenilenme tarihi itibariyle bir defa sınırlandırmaya tabi iken, bazıları iki dönem için sınırlandırmaya tabidir. Örneğin kira dönemi 1 Ağustosta yenilenen bir kira sözleşmesinde sadece 1.8.2022’de başlayan kira döneminin kira bedeli sınırlandırmaya göre belirlenecek ve 1.8.2023’te başlayan dönemin kira bedeline söz konusu sınırlama uygulanmayacaktır. Buna karşılık yeni dönemi 11 Haziran 2 Temmuz arasında, örneğin 1 Temmuzda  başlayan kira sözleşmelerinde, hem bu yıl 1.7.2022’de başlayan kira döneminin kira bedeli hem de 1.7.2023’te başlayacak kira döneminin kira bedeli sınırlandırmaya göre belirlenecektir. Ev sahibinin mağduriyeti ikiye katlanacaktır.

Bu eşitsizliği ise Anayasa karşısında savunmak güçtür. Yasakoyucunun bu eşitsizliği gidermek için söz konusu geçici maddenin uygulanma tarihinin sonunu, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe göre 11 Haziran 2023’e geri çekmesi gerekmektedir.

Öte yandan, kira geliri yasa ile azaltılanların hiç olmazsa vergi yolu ile korunması, aktardığımız yasal düzenlemeden önce başlamış kira ilişkilerinde bu düzenleme uyarınca artış yapılan kira dönemlerinde elde edilen konut kira gelirlerinin vergi yükünde istisna veya oran yolu ile bir azaltma yapılmalıdır. Kiracıyı koruyan Devletin, bu korumadan zarar gören ev sahiplerini de kollaması bence adaletin bir gereği olarak karşımıza çıkmaktadır.