MAHRUM KALINAN KİRA İÇİN ÖDENEN
TAZMİNATLAR
Dr.
A. Bumin Doğrusöz
Dünya
Gazetesi / 28.9.2021
Borçlar
Kanununun emredici nitelikte olan 316/1 maddesine göre “kiracı kiralananı
sözleşmeye uygun olarak özenle” kullanmakla yükümlüdür. Özen borcunun dışında
kullanım şeklinin de sözleşmeye uygun olması gerekir. Örneğin iş yeri olarak
kiralanan bir daire, bir süre iş yeri olarak kullanıldıktan sonra kiracı
tarafından yerleşim yeri (ikâmetgah) olarak kullnılmaya başlanırsa sözleşme
ihlal edilmiş olur.
Kiracının
özenle kullanma yükümlülüğü de bir ölçüde kiralananın sözleşme ile belirlenmiş
kullanım şekli ile bağlantılıdır. Kiracının sadece sözleşmeye uygun kullanması,
özen borcunun karşılandığı anlamını taşımaz. Kiracının aynı zamanda kiralanana
zarar verici, değerini düşürücü, tahliyeden sonra düzeltilmesi zor eylem ve
davranışlardan kaçınması gerekir.
Örneğin
Yargıtay’ın çeşitli kararlarında kiracının kiralananda muslukları zarar verici
şekilde açması ve suların taşmasına sebep vermesi, kusuruyla yangın çıkarması,
kiralanan dükkânın tavanına kadar demir yığması, kiracının kiralananı özenle
kullanma borcuna aykırılık olarak kabul edilmiştir. Yine aynı şekilde kiralanan
yerin kötü ad almasına sebebiyet verecek şekilde ahlâka aykırı davranışlarda
bulunması da kiralananı özenle ve özgüleme amacına uygun olarak kullanma
yükümlülüğüne aykırılık teşkil eder(1).
Kiracının
sözleşmeye uygun kullanma ve/veya özen yükümlülüğüne aykırı davranması halinde
kiraya veren, konut veya çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek
aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildiren bir
ihtarname gönderme hakkına sahiptir. Kiraya veren, kiracının kiralanana kasten
ağır zarar verdiği veya süre verilmesinin yararsız olacağı hallerde süre
vermeksizin de bir bildirimle derhal sözleşmeyi feshedebilir. Diğer kira
ilişkilerinde ise kiraya veren önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir
bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Böyle
bir durumda kiraya verenin sözleşmenin feshi ve tahliye sonrasında açacağı dava
ile kiralanana verilen zararın tazminini, kendisi onarımı yaptırdı ise onarım
süresince mahrum kalınan kira gelirinin de tazminini, haksız olarak feshe
sebebiyet verilmesi nedeniyle kiralanın yeniden kiraya verilmesinde geçecek
makul süre için uğrayacağı kira geliri mahrumiyetinin tazminini talep
edebilir.
Mahkeme
kararıyla da olsa, zararın tazmini için tahsil edilen meblağ dışında, kira
gelirinden mahrum kalınan süreler karşılığı tahsil edilecek kira bedelleri,
elde eden açısından gayrimenkul sermaye iradını oluşturacaktır. Zira burada
tahsil edilen bedel tazminat niteliğinde de olsa mahrum kalınan gayrimenkul
sermaye iradının yerine tahsil edilmektedir. Bu gelirin de normal beyan
kurallarına göre beyanı söz konusu olabilecektir.
Öte yandan Gelir Vergisi Kanununun "Vergi Tevkifatı" başlıklı
94. maddesinin birinci fıkrasında, "Kamu idare ve müesseseleri,
iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları,
dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler,
yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve
serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilânço veya zirai işletme hesabı
esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans
olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak
sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar." hükmüne
yer verilmiş ve söz konusu fıkranın (5/a) numaralı bendinde, 70 inci maddede
yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerde vergi kesintisi
yapılması zorunluluğu getirilmiştir.
Kiracıların
bu düzenleme uyarınca vergi kesintisi yapma zorunluluklarının bulunduğu
hallerde, gerek onarım süresi gerekse yeni kiracı bulunması için geçecek makûl
süre karşılığı ödeyecekleri tazminat tutarları üzerinden de, vergi kesintisi
yapmaları gerekecektir. Bu gibi tazminatların matrahlarının hesabında ise
mahkeme kararı ile hükmedilen miktarın net mi yoksa brüt olarak mı belirlendiği
önem taşıyacaktır.
Nitekim İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 172079 sayı ve
18.5.2021 Özelgesinde de
bu doğrultuda görüş verilmiş ve “İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin anılan
kararına istinaden ödenmesine hükmedilen, 33.000,00-TL onarım süresi kira kaybı
ve 75.550,00-TL yeniden kiralama süresi kira kaybı tutarlarının, gayrimenkul
sermaye iradı olarak kabul edilmesi gerekmekte olup anılan mahkeme kararında
bahse konu tutarların net veya brüt olduğunun belirtilmemesi nedeniyle fiilen
ödenen tutarların, net tutar olarak kabul edilerek bu tutarın brüte iblağ
edilmesi suretiyle vergi tevkifatı yapılması gerek”tiği belirtilmiştir.
--------------
(1). Cevdet Yavuz, Türk
Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta yayınevi 10. Baskı, İstanbul 2014, sf:444