EMSAL KİRA
BEDELİ ÜZERİNDEN BEYAN
DÜNYA Gazetesi/ 15.3.2022
Gelir Vergisi Kanunu'nun "ev kirasız-para
faizsiz olmaz" şeklindeki iktisadi anlayıştan hareketle düzenlenmiş "emsal kira bedeli" başlıklı 73.
maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya
bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve
mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan
edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.
Bu maddeye göre binalarda ve arazide emsal kira
bedeli, söz konusu yer için yetkili özel mercilerce veya mahkemece tespit
edilmiş bir kira bedeli mevcutsa bu tespit edilmiş değerdir. Eğer bu şekilde
tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut değilse, kiraya verilen bina veya
arazinin emlâk vergisine esas beyan değerinin yüzde 5'i, diğer mal ve haklarda
ise piyasa değerinin % 10’u yıllık emsal kira bedeli olarak dikkate alınacaktır.
Burada bir örnek üzerinden bazı sorular soralım. 2021
yılında emlâk vergisi değeri 2.000.000 lira olan ve bu değer üzerinden emlâk
vergisi ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli 100.000
liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 80.000 lira kira geliri elde ettiyse,
bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Gerçek kira
bedelini beyan ederse sonradan fark için ikmalen tarhiyat yapılabilir mi? Ali
Bey, emsal kira geliri müessesesini bahane edip kirasının artırılmasını
isteyebilir mi?
Bu sorulara, önce hemen cevap verelim, sonra da
aşağıda sebeplerini açıklayalım. Bu soruların cevabı olumsuzdur. Örnekteki
mükellef Ali Bey, ne gerçekte almadığı 100 bin lirayı kira geliri olarak beyan
etmekle yükümlüdür, ne de bu sebeple kiracısından kirasının artırılmasını
isteyebilir.
Gelir Vergisi Kanunumuz, kanunun yorumlanmasına esas
olacak ilkelerini (kanunun ruhunu), hemen 1 ve 2'nci maddesinde açıklamıştır.
Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir vergisi, kişilerin elde ettikleri gerçek
gelirleri üzerinden alınır. Bir başka deyişle, kişilerin gerçek olmayan veya
elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alınamaz.
Ayrıca, kişilerin ekonomik faaliyetleri ve vergiyi
doğuran olaylar, özel hukuk alanında, konumuza ilişkin olarak, kira
sözleşmeleri ile oluşur. Kira sözleşmeleri, kira bedelini de gösterir. Vergi
Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre ise, vergi mükellefiyetini veya vergi
sorumluluğunu devredenler dışındaki sözleşmeler, muvazaalı veya peçelemeli
olduğu ve taraflarının gerçek iradesini veya gerçek durumu yansıtmadığının
vergi idaresince delillendirilmesi hali dışında, vergi dairesini bağlar ve
vergilendirmeye esas alınmak zorundadır. Nitekim Danıştay'ın muhtelif dava
dairelerinin yerleşik içtihadı da bu yöndedir.
O halde mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira
gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği
durumda banka dekontları veya posta havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri
sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu
kişilere emsal kira bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle ikmalen
cezalı vergi salınamaz. Salınması halinde kira geliri sahipleri, beyan
ettikleri kira gelirinin gerçek olduğunu yargı mercileri önünde açıklama ve
kanıtlama olanağına sahiptirler.
Ancak mükelleflerin, kira gelirini
kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile
olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı
gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde yahut gerçek kira
bedelinin belirlenememesi veyahut kiracılarından kira almamaları halinde, emsal
kira gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri veya hiç beyan etmemeleri halinde
cezalı vergi
tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır.
Netice
olarak, kira gelirini tam ve doğru olarak beyan eden ve beyan ettiği tutarın gerçekte
elde ettiği kira tutarı olduğunu kanıtlayabilen mükelleflerin, emsal kira
bedeli hükmünden korkmaları veya çekinmeleri için hiçbir sebep yoktur.
Ayrıca
kanunun anılan hükmüne göre, aşağıda sayacağımız dört istisnai halde emsal kira
bedeli müessesesi uygulanmaz. Bir başka deyişle bu istisnai hallerde
mükelleflerden emsal kira bedeli üzerinden beyanda bulunmaları beklenemez. 1.
Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının
ikâmetine bırakılması 2. Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba,
büyükanne-büyükbaba), füruğ (çocuk, torun) veya kardeşlerin ikâmetine tahsis
edilmesi 3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede
ikamet etmesi 4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve kuruluşları ile
yapılan kiralamalar.
Ancak burada 1, 2 ve 3 numaralı hüküm için
dikkat edilmesi gereken nokta, “ikamete tahsis edilme”dir. İkamet, yerleşmek
niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple işyeri olarak yapılan tahsisler, buraya
girmez.
Bu
istisnai hallere girmeyen ve belgelendirilebilir nitelikte kira alınmayan ve
dolayısıyla emsal kira bedeli üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere
örnek olarak “çocuğa bedelsiz işyeri tahsisi”, “kişinin dairesini bedelsiz
olarak şirketine kullandırması”, “bir dairenin (usul-füruğ ve kardeş dışında
kalan), kardeş çocuğuna veya hala, dayı, teyze, amca gibi akrabalara işyeri
veya mesken olarak bedelsiz kullandırma” gibi haller sayılabilir.
Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira
bedeli tahsil ediliyorsa, yine bu gerçek kiranın beyan edilmesi gerekir.
Öte
yandan bedelsiz işyeri olarak tahsislerde eğer mal sahibi gerçekte kira
almayarak emsal kira bedeli üzerinden beyanname veriyorsa, kiracı işletmelerin
kayıtlarında da bir kira gideri gözükmeyecek ve dolayısıyla stopaj yapma mükellefiyeti
de doğmayacaktır.
Emsal
kira bedeli altında kira geliri elde eden ve dolayısıyla gerçek kira gelirini
beyan edenlere önerimiz, aldıkları kira tutarlarını belgeleyen kira sözleşmesi,
makbuz, dekont, havale belgesi gibi kira bedelini kanıtlayan belgelerini,
ileride vergi idaresi ile bir ihtilaf çıkabileceğini de nazara alarak özenle
saklamalarıdır.
Görüldüğü
gibi emsal kira bedeli esası, kişilerin almadığı, elde etmediği gelirleri
üzerinden vergi almayı amaçlayan bir müessese olmayıp, bir oto-kontrol
müessesesidir.
Öte
yandan mükelleflerin emsal kira bedeline göre beyanda bulunmaları, onların
mesken kira gelirlerine ilişkin istisnadan yararlanma veya giderleri mahsup
haklarını ortadan kaldırmaz.