Gelir
Vergisi Yazilari 1 :
KONUT KIRA
GELIRLERINDE ISTISNA
Dr. A. Bumin
DOGRUSÖZ
Dünya Gazetesi
/ 5.3.2018
Mart ayi gelir vergisi açisindan,
bir önceki yil gelirlerinin yillik beyanname ile beyan olunarak
vergilendirildigi aydir. Gelir vergisinin pek çok kisiyi ilgilendirmesi
dolayisiyla bu ayki yazilarimin büyük çogunlugunun konusu dogal olarak gelir
vergisi konularindan olusacak. Bu konudaki ilk yazimda ise “konut kira geliri
elde edenlerin yararlanabilecekleri vergi istisnasi” konusunu irdeleyecegim.
Gelir Vergisi Kanununun 21 inci
maddesiyle, binalarin mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yilinda elde
edilen hasilatin belli bir kismi gelir vergisinden istisna edilmis, ancak söz
konusu istisnanin uygulanmasi da belli kosullara baglanmistir.
Bu kosullara geçmeden önce
belirtilmesi gereken husus, kira gelirlerinin vergilendirilmesine iliskin
olarak gelecek yazimda aktaracagim kazanç tespitinde dikkate alinacak
giderlerin tespitine iliskin yöntemler ile istisna uygulamasinin bir iliskisi
olmadigidir. Bir baska anlatimla kazanç tespiti bakimindan gerçek gider
yönteminin seçilmis olmasi veya götürü gider yönteminin seçilmis olmasinin
istisnadan yararlanma açisindan bir önemi yoktur.
Ancak istisnanin giderlere karsi
önceligi vardir. Bu nedenle, asagida aktaracagimiz kosullarin gerçeklestigi
hallerde önce istisna düsülür, kalan istisna sonrasi kazançtan giderler (% 15
götürü gider veya istisnaya tekabül eden kisim ayiklandiktan sonraki gerçek
giderler) düsülür.
Söz konusu istisnadan yararlanmanin
ilk kosulu, kiraya verilenin mesken
olmasidir. Is yeri olarak kiraya verilen yerler için istisna hesaplamasi
yapilamaz.
Ikinci kosul ise kira gelirini elde
eden mükellefin gerçek usulde
vergilendirilen ticari, zirai veya mesleki kazancinin olmamasidir. Bu
kapsamda basit usulde vergilendirilen ticari kazançlarin da gerçek usulde elde
edilmis kazanç oldugunu, genç girisimcilere taninan kazanç istisnasindan
yararlanilmasi dolayisiyla kazanç beyan edilmemesinin de istisnadan
yararlanmaya engel oldugunu unutmamak gerekir.
Üçüncü kosul ise, Gelir Vergisi
Kanununun 21. maddesinde 6322 sayili Kanunla yapilan degisiklikle ihdas
olunmustur. Bu düzenlemeye göre; istisna haddinin üzerinde konut kirasi hasilati
elde edenin, anilan Kanunun 103 üncü maddesinde yazili tarifenin üçüncü
diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarinin (2018 yili gelirlerinin
vergilendirilmesinde esas alinmak üzere 120.000
TL) üzerinde ücret, menkul sermaye iradi, gayrimenkul sermaye iradi ile diger
kazanç ve irat elde etmemis olmasi gerekmektedir.
Mesken kira gelirine istisna
uygulanip uygulanmayacagina yönelik söz konusu 120.000 liralik sinirla karsilastirmada ücret, menkul sermaye
iradi, gayrimenkul sermaye iradi ile diger kazanç ve iratlarin, ayri ayri veya
birlikte elde edilmesine bakilmaksizin, elde edilen kazanç ve iratlarin brüt tutarlarinin toplami dikkate
alinacaktir. Söz konusu tutarin tespitinde, sayilan bu kazanç ve iratlarin
beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna
uygulanip uygulanmamasinin da önemi bulunmamaktadir. Dolayisiyla bu hesaplamada
beyannameye girmeyen gelirler de, örnegin mevduat veya repo faizi, tek
isverenden elde edilen ücret, emekli ayligi, kidem tazminati, istisna haddi
içinde kalan kâr payi da dikkate alinacaktir.
Ancak burada, istisna haddinin
altinda elde edilen mesken kira gelirlerinin, ücret, menkul sermaye iradi,
gayrimenkul sermaye iradi ile diger kazanç ve iratlari toplaminin 120.000
Lirayi asip asmadigina bakilmaksizin yillik gelir vergisi beyannamesine dahil
edilmeyecegi de unutulmamalidir.
Bu kadar kosullara baglanmis konut kira gelirleri istisnasinin tutari
ise 2018 yili gelirleri için 4.400,- TL’dir.
Istisna mükellefe, bir baska deyisle
sahsa taninmistir. Bu nedenle mükellefin birden fazla konut kira gelirinin bulunmasi
hali, istisnadan birden fazla defa, bir baska deyisle her bir konut kira geliri
için yararlanma hakkini vermez. Ayni sekilde hisseli bir tasinmazin konut
olarak kiraya verilmesi halinde ise her bir hissedar malik, diger kosullarin da
var olmasi durumunda istisnadan tam olarak yararlanir; burada istisna tutarinin
hisse oraninda dikkate alinmasi söz konusu degildir. Miras kalan tasinmazlarin
konut olarak kiraya verildigi hallerde, kosullari tasiyan her bir mirasçi,
istisnadan ayri ayri yararlanirlar.
Istisna haddi üzerinde hasilat elde
edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan
yararlanilamayacaktir. Örnegin beyan olunan kiranin eksik beyan olundugunun
saptanmasi halinde sadece eksik beyan edilen tutar degil, daha önce yararlanilmis
istisna tutari da re’sen tarhiyata konu edilecektir.
Mükellefler, idarece herhangi bir
tespit yapilmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri
beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pismanlik ve islah hükümleri çerçevesinde
kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri
halinde ise söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
Daha önce bu konuda yazdigim bir
yazida da belirttigim gibi, son söz
olarak; gelir vergisi hasilati açisindan kamu gelirini önemsenmeyecek
derecede olumsuz etkileyen bir istisnanin uygulanma kosullarini bu kadar
karmasik hale getirmek, baskaca istisnalardan yararlananlara veya beyannameye
girmeyecek gelirleri elde edenleri bu istisnadan yararlandirmayarak adeta yaptirim
uygulamak, hangi vergicinin aklinin eseri ise, tekrar kutluyorum.