KIRA SÖZLESMELERINDE VERGININ YANSITILMASI

Dünya Gazetesi 24.1.2017

Bu yazimda ele alacagim konu aslinda daha önce irdeledigim, ancak hazirlanan sözlesmelerin özensiz olmasindan kaynaklanan ve sürekli karsimiza çikan bir konu. Bu konuda çok sayida ihtilafa rastlanilmasi da bu hususun göstergesi. Aslinda sorun, sadece kira sözlesmeleri ile ilgili degil. Ihale sözlesmelerinden tutun satim sözlesmelerine kadar pek çok sözlesmede vergi yüklerinin kim tarafindan karsilanacagina iliskin yorumun nasil yapilacagi sorunu. Ben asagida sorunu yine kira sözlesmesi baglaminda irdeleyecegim. Fakat ilkeler ve varilan sonuç tüm sözlesmeler için geçerli. Kira iliskisinde sorun, stopaj ve KDV yükleri açisindan karsimiza çikmaktadir.

Kira iliskisi, bazen kiraciya kiracinin vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma görevini yüklemektedir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumlari, ticaret sirketlerini, is ortakliklarini, dernekleri, vakifl ari, dernek ve vakifl arin iktisadi isletmelerini, kooperatifl eri, yatirim fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabi ile zirai kazançlarini bilanço veya zirai isletme hesabi esasina göre tespit eden çiftçileri, hesaben veya nakden yaptiklari kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben stopaj yapmaya mecbur kilmistir. Kira ödemelerinden bu hüküm geregi olarak yapilacak stopajin orani, %20’dir.

Ödenen kira bedeline stopajin nasil uygulanacagi sorusunun yaniti ise, vergi hukukunda degil, taraflar arasindaki kira sözlesmesi ile olusan özel hukuk iliskisindedir.

Taraflar kira sözlesmesinde kararlastirilan tutarin brüt tutar oldugunu vurgulamislarsa, bu tutar üzerinden stopajin hesaplanmasi, baska deyisle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.

Buna karsilik taraflar sözlesmede kira bedelinin net oldugunu kararlastirmislar

ve/veya stopajin kararlastirilan kira bedelinin disinda kiraci tarafindan ayrica karsilanacagini belirtmislerse, kiracinin önce bu tutari brütlestirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapmasi gerekmektedir. Örnegin taraflar sözlesmede kira bedelini aylik net 1.000 TL. olarak kararlastirmislarsa, kesinti tutarinin hesabinda bu tutarin brütü olan 1250,- TL’nin esas alinmasi gerekmektedir. Taraflar arasindaki kira sözlesmesinden, kararlastirilan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü oldugunun anlasilamadigi hallerde, kararlastirilan bedelin brüt oldugunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopajin kararlastirilan bedelin içinden kesilecegi ve kiraya verene kalanin ödenecegidir.

Kira iliskilerinin ortaya çikardigi bir diger mali yükümlülük ise, katma deger vergisidir. Bilindigi gibi Katma Deger Vergisi Kanunu 1. maddesinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayilan mal ve haklarin kiraya verilmesini de verginin konusuna dahil etmistir. Dolayisiyla, gayrimenkul kiralamalarinin tamami bu verginin konusu içerisinde kalmaktadir.

Ancak Katma Deger Vergisi Kanunu’nun 17. maddesinde, iktisadi isletmelere ait olmayan gayrimenkullerin kiralanmasi islemleri vergiden istisna edildiginden, sadece iktisadi isletmelere dahil gayrimenkullerin kiraya verilmesi islemleri katma deger vergisine tabidir.

Bu verginin yükümlüsü de, kiraya verendir. Ancak kiraya veren, her zaman bu vergiyi kiracisina yansitabilir. Verginin yansitilip yansitilmadigi sorununun çözümü de, yine vergi hukukunda degil, taraflar arasinda kurulu kira iliskisindedir. Bunu da, yukarida stopaj da oldugu, çesitli ihtimallere göre ayiralim:

Taraflar arasi kira sözlesmesinde, KDV’nin kiraci tarafindan ayrica ödenecegi sözlesmede belirtilmisse veya sözlesmede kira bedeli “KDV hariç” ibaresi ile birlikte belirlenmisse, kiraci kira bedelinin disinda KDV tutari kadar bir meblagi daha kiraya verene ödemek zorundadir. Burada kiracinin ödeyecegi bu ek meblag, özünde vergi degil, kira borcunun bir kismidir. Dolayisiyla bu meblagin ödenmemesi, kiracinin kira borcunun ifasinda temerrüdünü ifade eder. Bunun müeyyidesi de, Borçlar Kanunu ve Icra Ifl as Kanunu’ndadir.

Buna karsilik kira sözlesmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak belirlendigine iliskin bir açiklamanin yer almasi veya bu konuda hiçbir açiklamanin yer almamasi halinde, kira bedelinin KDV tutarini da içerdigini kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren, kiracisindan kira bedelinin disinda ayrica bir ödeme talep edemez. Bütün bu hususlarda önemli olan karsi tarafa sunulan edimin içerigidir. Zira verginin iliskinin karsi tarafina yansitilmasi, vergi hukukunun degil, borçlar hukukunun konusudur.

Nitekim Yargitay’in görüsü de, “taraflar arasinda düzenlenen kira sözlesmesinde katma deger vergisinin kiraci tarafindan ayrica ödenecegine dair bir hüküm bulunmadigi hallerde, KDV’den kiraya verenin sorumlu olacagi, bir baska deyisle KDV’nin kira parasinin içinde oldugunun kabul edilmesinin gerektigi” yönündedir.

Dolayisiyla; gerek kira sözlesmelerinin gerek diger sözlesmelerin hazirlanirken, özellikle vergisel yükümlülükler ile ilgili konularin da dikkate alinmasi ve konularin bastan açikliga kavusturulmasi, ilerde pek çok anlamsiz ve gereksiz ihtilaflarin dogmasini bastan önleyecektir.