Gelir Vergisi Yazilari 2 : KIRA GELIRLERININ BEYANINDA GIDERLER

07.03.2019 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 473 görüntülenme YAZDIR

Gelir Vergisi Yazilari 2 :

KIRA GELIRLERININ BEYANINDA GIDERLER

Dr. A. Bumin DOGRUSÖZ

Dünya Gazetesi / 7.3.2019

            Kira gelirlerinin saptanmasinda Kanun, mükelleflere iki yöntem sunmustur. Bunlar sirasiyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkina sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmalari açisindan bir kosul söz konusu degildir.

            Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yil geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. Ikinci yildan sonra ise, diger yöntemi seçilebilir. Örnegin 2015 yilinda ilk defa gayrimenkul sermaye iradi dolayisiyla beyanname veren bir mükellef, iradini götürü yöntemde saptayarak beyan etmisse, 2016 yilina iliskin beyannamesinde de bu yöntemi uygulamak zorundadir. Mükellef isterse 2017 yili gelirleri açisindan gerçek gider yöntemini, sonra 2018 yili gelirlerine iliskin beyannamesinde tekrar götürü gider yöntemini tercih edebilir.

            Her ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkina sahiplerse de, bu tercih hakki kira gelirinin her bir kaynagi için ayri ayri kullanilamaz. Tercih hakkinin, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanilmasi gerekir. Örnegin biri Sisli’de digeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettigi kira geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih edecegi ayni yönteme göre beyan etmek zorundadir.

            Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, safi iradin tespitinde indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayilmistir. Bu giderlerin safi iradin tespitinde dikkate alinabilmesi için, belgeli olmasi ve kiraya veren tarafindan yapilmis olmasi sarttir. Eger söz konusu giderler, kira sözlesmesi ile kiraciya yansitilmissa veya dogrudan – sözlesme geregi olarak veya sözlesmede hüküm bulunmamasina ragmen kiraya verene rücu edilmeyecek sekilde - kiraci tarafindan yapilmissa, bu giderlerin kiraya veren nazarinda dikkate alinmasi mümkün degildir.

            Safi iradin tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2018 yili açisindan  sunlardi:

 1. Kiraya veren tarafindan ödenen aydinlatma, isitma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen mallarin idaresi için yapilan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara iliskin sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayisiyla yapilan ve bunlara sarf olunan borçlarin faizleri

5. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yilindan itibaren bes yil süre ile iktisap bedelinin % 5’i (Iktisap bedelinin % 5’i tutarindaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasilata uygulanir. Ancak, indirilmeyen kisim 88/3. Madde uygulanmasinda gider fazlaligi sayilmaz)

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve serefiyelerle kiraya verenler tarafindan ödenmis olmak sartiyla belediyelere ödenen harcamalara istirak paylari;

7. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrilan amortismanlar (Yil içerisinde tasinmaz satin alarak kiraya verenlerin ilk yil için yine tam amortisman ayirma olanaklari vardir. Zira amortisman, genel düzenlemeler uyarinca yilin son günü itibariyle hesaplanir ve kist amortismanin söz konusu olabilmesi için, binek otomobil örneginde oldugu gibi Kanunda özel düzenleme bulunmasi gerekmektedir.)

8. Kiraya veren tarafindan yapilan ve gayrimenkulün iktisadi degerini arttirici niteligi olan isi yalitimi ve enerji tasarrufu saglamaya yönelik harcamalar (2018 için bu harcamalarin 1.000 lirayi asmasi halinde dileyenler maliyet olarak dikkate alabilirler)

9. Kiraya verenin yaptigi onarim giderleri (Emlâkin iktisadi degerini artiracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapilmasi için ihtiyar olunan giderler onarim gideri sayilmaz);

10. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakim ve idame giderleri;

11. Kiraladiklari mal ve haklari kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diger gerçek giderler;

12. Sahibi bulunduklari konutlari kiraya verenlerin kira ile oturduklari konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasilattan diger giderler düsüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapilir; kiranin indirilemeyen kismi gider fazlaligi kabul edilmez);

13. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

            Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarini ve vergi cezalarini, hâsilattan gider olarak indirilemez.

            Kiraya verilenin konut olmasi halinde, önceki yazimda aktardigim kosullarin gerçeklesmesi halinde, önce Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde yazili istisnanin (4.400 TL) düsülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düsülecek giderler arasindan, istisnaya isabet eden kismin ayiklanmasi zorunludur.

            Bu konuda asagidaki formülden yararlanilmasi mümkündür.

 Indirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasilat

                                                     Toplam Hasilat

                                         

            Bu formülde dikkate alinacak vergiye tabi hasilat, toplam hasilattan mesken kira geliri istisnasi düsüldükten sonra kalan tutardir.

            Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu yöntemi tercih edenlerin, söz konusu belgeleri, zamanasimi süresince saklama (VUK md. 254) ve istenildiginde ibraz etme yükümlülükleri söz konusudur. Ibraz edilmemesi durumunda, belgelenemeyen giderlerin reddi suretiyle cezali tarhiyatla karsilasma ihtimali söz konusudur.

            Gerçek gider yönteminin alternatifi ise götürü gider yöntemidir. Bu yöntemde mükellefler, kira gelirlerinin % 15’ini, gider olarak hasilattan indireceklerdir. Bu yöntemde, mükelleflerin gerçekten giderleri olup olmadigi ve/veya belgeleri olup olmadigi sorgulanmaz. Dolayisiyla bu yöntemi seçenler için belge alma, saklama ve ibrazla yükümlü olma durumu da söz konusu degildir. 

            Götürü gider yöntemini seçenler de, kira gelirleri arasinda konut kira geliri bulunmasi halinde, önceki yazimda aktardigim diger kosullarinda gerçeklesmesi halinde önce istisnayi (4.400 TL) düsmeleri, kalan tutar üzerinden % 15 götürü gider hesaplamalari gerekmektedir.