KIRA GELIRLERININ SAPTANMASINDA GERÇEK GIDER USULÜ

25.02.2016 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 1322 görüntülenme YAZDIR

KIRA GELIRLERININ SAPTANMASINDA

GERÇEK GIDER USULÜ

 (Dünya Gazetesi 25.2.2016)

 Mart ayinin yaklasmasi ve önümüzdeki ayin gerçek kisiler için vergiye tabi gelirlerin yillik beyan ayi olmasi dolayisiyla, ben de yazilarimda ara ara gelir vergisi ve beyanname sorunlarina deginecegim. Bu nedenlede ilk ele alacagim konu, kira gelirlerinin gerçek gider usulünde vergilendirilmesinde indirilebilecek giderler olacak.

          Kira gelirlerinin saptanmasinda Kanun, mükelleflere iki usul sunmustur. Bunlar sirasiyla “götürü gider usulü” ve “gerçek gider usulü”dür. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkina sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmalari açisindan bir kosul söz konusu degildir.

          Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yil geçmedikçe bu usulden dönemezler. Ikinci yildan sonra ise, diger usul seçilebilir. Örnegin 2014 yilinda ilk defa gayrimenkul sermaye iradi dolayisiyla beyanname veren bir mükellef, iradini götürü usulde saptayarak beyan etmisse, 2015 yili beyannamesinde de bu usulü uygulamak zorundadir. Mükellef isterse 2016 yilinda gerçek gider usulünü, sonra 2018’de tekrar götürü gider usulünü tercih edebilir.

          Her ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkina sahipseler de, bu tercih hakki kira gelirinin her bir kaynagi için ayri ayri kullanilamaz. Tercih hakkinin, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanilmasi gerekir. Örnegin biri Sisli’de digeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettigi kira geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih edecegi ayni yönteme göre beyan etmez zorundadir.

          Gerçek gider usulünü seçen mükelleflerin, safi iradin tespitinde indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayilmistir. Bu giderlerin safi iradin tespitinde dikkate alinabilmesi için, belgeli olmasi ve kiraya veren tarafindan yapilmis olmasi sarttir. Eger söz konusu giderler, kira sözlesmesi ile kiraciya yansitilmissa veya dogrudan – sözlesme geregi olarak veya sözlesmede hüküm bulunmamasina ragmen kiraya verene rücu edilmeyecek sekilde - kiraci tarafindan yapilmissa, bu giderlerin kiraya veren nazarinda dikkate alinmasi mümkün degildir.

          Safi iradin tespitinde indirimi kabul edilen giderler sunlardir :

1. Kiraya veren tarafindan ödenen aydinlatma, isitma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen mallarin idaresi için yapilan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayisiyla yapilan ve bunlara sarf olunan borçlarin faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yilindan itibaren bes yil süre ile iktisap bedelinin % 5’i (Iktisap bedelinin % 5’i tutarindaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasilata uygulanir. Ancak, indirilmeyen kisim 88 inci maddenin 3 üncü fikrasinin uygulanmasinda gider fazlaligi sayilmaz)
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve serefiyelerle kiraya verenler tarafindan ödenmis olmak sartiyla belediyelere ödenen harcamalara istirak paylari;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrilan amortismanlar

7. Kiraya verenin yaptigi onarim giderleri (Emlâkin iktisadi degerini artiracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapilmasi için ihtiyar olunan giderler onarim gideri sayilmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakim ve idame giderleri;

9. Kiraladiklari mal ve haklari kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diger gerçek giderler;

10. Sahibi bulunduklari konutlari kiraya verenlerin kira ile oturduklari konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasilattan diger giderler düsüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapilir; kiranin indirilemeyen kismi gider fazlaligi kabul edilmez);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

          Gerçek gider usulünü seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarini ve vergi cezalarini, hâsilattan gider olarak indirilemez.

          Kiraya verilenin konut olmasi halinde, diger sartlari da varsa, önce Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde yazili istisnanin düsülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düsülecek giderler arasindan, istisnaya isabet eden kismin ayiklanmasi zorunludur.

          Gerçek gider usulünü tercih eden ve iradini bu usulde saptayan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu usulü tercih edenlerin, söz konusu belgeleri, zamanasimi süresince saklama ve istenildiginde ibraz etme yükümlülükleri söz konusudur.

          Eger bir incelemede bu belgeler ibraz edilmezse, bu takdirde vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadigi gerekçesi ile reddetmektedir.