KIRA
GELIRLERINDEN KREDI FAIZININ INDIRILMESI
Dünya
Gazetesi / 6.4.2017
Günümüzde
konut ediniminde yaygin olan yöntem, kredi ile satin almak seklinde karsimiza
çikmaktadir. Hele kredi vadelerinin uzunlugu, zaman zaman faiz oranlarindaki
düsme, adeta yöntemin tesviki olarak karsimiza çikmaktadir. Bu yolla konut
alanlarin bir bölümü, konutu kendisi için kullanmakla birlikte, bir bölümü de
kredinin geri ödenmesine katkisini dikkate alarak kiraya vermeyi tercih
etmektedir. Tasarruf veya spekülatif amaçli konut edinenlerin büyük bölümü ise
kredi ile aldigi konutu kiraya vermektedir.
Bu
sekilde edinilen konutlarin kiraya verilmesi halinde, ödenen kredi faizlerinin
ve kredinin dövizle alinmasi halinde ödenen kur farklarinin, kira gelirinden
indirilip indirilemeyecegini bu yazimizda irdelemek istiyoruz.
Konumuza iliskin olarak Gelir Vergisi
Kanununun 72. maddesinde,
"Gayrimenkul sermaye iratlarinda, gayrisafi hâsilat, 70 inci maddede
yazili mal ve haklarin kiraya verilmesinden bir takvim yili içinde o yila veya
geçmis yillara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin
tutaridir." denilmis, 71. maddesinde ise gayrimenkul sermaye iradinda safi
iratin, gayrisafi hâsilattan iradin saglanmasi ve idamesi için yapilan giderler
indirildikten sonra kalan olumlu fark oldugu hüküm altina alinmistir.
Bilindigi gibi kira gelirlerinin vergilendirilmesinde
mükellefler, gerçek gider yöntemi ile götürü yöntemi arasinda bir tercih
hakkina sahiptir. Konut ediniminde kullanilan krediye iliskin faizin veya kur
farklarinin düsülebilmesi, sadece gerçek gider yöntemini tercih edenler için söz
konusudur. Bu yöntem tercih edilse bile ana para geri ödemelerinin gider olarak
dikkate alinmasi söz konusu olamaz (Ana para ödemeleri maliyet unsuru olarak
amortismana tabi tutusarak amortisman gideri seklinde düsülebilir)
Gerçek gider
yöntemi ile ilgili olarak anilan Kanunun 74. maddesinde, "Safi iradin
bulunmasi için, 21. maddeye göre istisna edilen gayrisafi hâsilata isabet
edenler hariç olmak üzere gayrisafi hâsilattan asagida yazili giderler
indirilir” denildikten sonra “Kiraya verilen mal ve haklar dolayisiyla yapilan
ve bunlara sarf olunan borçlarin faizleri”nin indirilebilecegi hükme
baglanmistir.
Bu düzenlemeler uyarinca, konut
ediniminde kullanilan kredilerin faizlerinin, söz konusu konutun kiraya
verilmesi halinde kira gelirinden indirilmesi –istisnaya tekabül eden kisim
hariç olmak üzere- mümkündür.
Krediyi sadece bankadan degil,
katilim bankalarindan da kullanmak mümkündür. Katilim bankalarindan kredi
kullananlarin ise kredi geri ödeme bildirimi listesinde faiz yerine gösterilen
kâr payi seklindeki ödemelerini gider olarak dikkate alarak düsmeleri
olanaklidir.
Söz konusu kredinin konut kredisi
olup olmadigi da önemli degildir. Zira kisiler faiz ve sair masraflari
dolayisiyla farkli türlerde (örnegin tüketici kredisi veya ticari kredi gibi)
kullanmayi da tercih edebilirler. Burada önemli olan, kullanilan kredi ile
konut alimi arasindaki illiyet bagini ispattir.
Yukarida kredi anapara ödemelerinin kira
gelirinden dogrudan düsülemeyecegini vurgulamistim. Döviz kredilerinde anapara
taksitlerine iliskin kur farklarinin da gider olarak dikkate alinmasi söz
konusu olmaz. Söz konusu anapara taksitine iliskin ödenen kur farklarinin
iktisap edilen gayrimenkulün maliyetine eklenmesi suretiyle bulunan yeni deger
üzerinden hesaplanan amortisman tutarinin kira gelirinden indirim konusu
yapilmasi mümkündür.
Mükellefin düsebilecegi faiz
miktari, söz konusu tasinmazdan elde ettigi kira geliri ile sinirli degildir.
Dolayisiyla mükellef faiz giderini, kredi ile edindigi tasinmazinki ile
birlikte elde ettigi toplam tasinmaz kira gelirlerinden indirebilir.