KIRA GELIRLERININ GERÇEK GIDER YÖNTEMIYLE TESPITI

02.03.2017 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 571 görüntülenme YAZDIR

KIRA GELIRLERININ GERÇEK GIDER YÖNTEMIYLE TESPITI

 

Dünya Gazetesi / 2.2.2017

Dün Mart ayina girdik. Bu ay, gerçek kisiler için vergiye tabi gelirlerin yillik beyan ayi. Dolayisiyla ben de yazilarimda ara ara gelir vergisi ve beyanname sorunlarina deginecegim. Bu nedenle de ilk ele alacagim konu, kira gelirlerinin gerçek gider usulünde vergilendirilmesinde indirilebilecek giderler konusu olacak.

            Kira gelirlerinin saptanmasinda Kanun, mükelleflere iki yöntem sunmustur. Bunlar sirasiyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkina sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmalari açisindan bir kosul söz konusu degildir.

            Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yil geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. Ikinci yildan sonra ise, diger yöntemi seçilebilir. Örnegin 2015 yilinda ilk defa gayrimenkul sermaye iradi dolayisiyla beyanname veren bir mükellef, iradini götürü yöntemde saptayarak beyan etmisse, 2016 yili beyannamesinde de bu yöntemi uygulamak zorundadir. Mükellef isterse 2016 yilinda gerçek gider yöntemini, sonra 2018’de tekrar götürü gider yöntemini tercih edebilir.

            Her ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkina sahipseler de, bu tercih hakki kira gelirinin her bir kaynagi için ayri ayri kullanilamaz. Tercih hakkinin, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanilmasi gerekir. Örnegin biri Sisli’de digeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettigi kira geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih edecegi ayni yönteme göre beyan etmek zorundadir.

            Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, safi iradin tespitinde indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayilmistir. Bu giderlerin safi iradin tespitinde dikkate alinabilmesi için, belgeli olmasi ve kiraya veren tarafindan yapilmis olmasi sarttir. Eger söz konusu giderler, kira sözlesmesi ile kiraciya yansitilmissa veya dogrudan – sözlesme geregi olarak veya sözlesmede hüküm bulunmamasina ragmen kiraya verene rücu edilmeyecek sekilde - kiraci tarafindan yapilmissa, bu giderlerin kiraya veren nazarinda dikkate alinmasi mümkün degildir.

            Safi iradin tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2015 yili açisindan  sunlardi:

 1. Kiraya veren tarafindan ödenen aydinlatma, isitma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen mallarin idaresi için yapilan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayisiyla yapilan ve bunlara sarf olunan borçlarin faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yilindan itibaren bes yil süre ile iktisap bedelinin % 5’i (Iktisap bedelinin % 5’i tutarindaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasilata uygulanir. Ancak, indirilmeyen kisim 88 inci maddenin 3 üncü fikrasinin uygulanmasinda gider fazlaligi sayilmaz)
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve serefiyelerle kiraya verenler tarafindan ödenmis olmak sartiyla belediyelere ödenen harcamalara istirak paylari;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrilan amortismanlar

7. Kiraya verenin yaptigi onarim giderleri (Emlâkin iktisadi degerini artiracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapilmasi için ihtiyar olunan giderler onarim gideri sayilmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakim ve idame giderleri;

9. Kiraladiklari mal ve haklari kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diger gerçek giderler;

10. Sahibi bulunduklari konutlari kiraya verenlerin kira ile oturduklari konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasilattan diger giderler düsüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapilir; kiranin indirilemeyen kismi gider fazlaligi kabul edilmez);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

            2016 yili için bu listeye 6745 sayili Kanunla “kiraya veren tarafindan yapilan ve gayrimenkulün iktisadi degerini artirici niteligi olan isi yalitimi ve enerji tasarrufu saglamaya yönelik harcamalar”da eklenmistir. Her ne kadar 295 sayili Gelir Vergisi Genel Tebliginde bu düzenlemenin 7.9.2016 tarihi itibariyle yürürlüge girdigi belirtilerek, sanki bu tarihten sonra yapilan söz konusu harcamalarin dikkate alinabilecegi yönünde intiba yaratan bir açiklama yer almissa da, bana göre, vergiye tabi kazanç saptama islemi 31.12 tarihi itibariyle yapildigindan ve giderler bu tarih itibariyle nazara alindigindan, 2016 yili içerisinde her hangi bir tarihte yapilmis söz konusu harcamalarin tamaminin gider olarak nazara alinmasi gerekmektedir. Zaten Kanunda da aksi yönde bir açiklik yoktur.  

            Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarini ve vergi cezalarini, hâsilattan gider olarak indirilemez.

            Kiraya verilenin konut olmasi halinde, diger sartlari da varsa, önce Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde yazili istisnanin düsülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düsülecek giderler arasindan, istisnaya isabet eden kismin ayiklanmasi zorunludur.

            Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu yöntemi tercih edenlerin, söz konusu belgeleri, zamanasimi süresince saklama (VUK md. 254) ve istenildiginde ibraz etme yükümlülükleri söz konusudur.

            Eger bir incelemede bu belgeler ibraz edilmezse, bu takdirde vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadigi gerekçesi ile reddetmektedir.