KİRA GELİRLERİNİN GERÇEK GİDER YÖNTEMİYLE TESPİTİ

02.03.2017 Dr. Bumin DOĞRUSÖZ - 181 görüntülenme YAZDIR

KİRA GELİRLERİNİN GERÇEK GİDER YÖNTEMİYLE TESPİTİ

 

Dünya Gazetesi / 2.2.2017

Dün Mart ayına girdik. Bu ay, gerçek kişiler için vergiye tabi gelirlerin yıllık beyan ayı. Dolayısıyla ben de yazılarımda ara ara gelir vergisi ve beyanname sorunlarına değineceğim. Bu nedenle de ilk ele alacağım konu, kira gelirlerinin gerçek gider usulünde vergilendirilmesinde indirilebilecek giderler konusu olacak.

            Kira gelirlerinin saptanmasında Kanun, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir.

            Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntemi seçilebilir. Örneğin 2015 yılında ilk defa gayrimenkul sermaye iradı dolayısıyla beyanname veren bir mükellef, iradını götürü yöntemde saptayarak beyan etmişse, 2016 yılı beyannamesinde de bu yöntemi uygulamak zorundadır. Mükellef isterse 2016 yılında gerçek gider yöntemini, sonra 2018’de tekrar götürü gider yöntemini tercih edebilir.

            Her ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkına sahipseler de, bu tercih hakkı kira gelirinin her bir kaynağı için ayrı ayrı kullanılamaz. Tercih hakkının, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanılması gerekir. Örneğin biri Şişli’de diğeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettiği kira geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih edeceği aynı yönteme göre beyan etmek zorundadır.

            Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer söz konusu giderler, kira sözleşmesi ile kiracıya yansıtılmışsa veya doğrudan – sözleşme gereği olarak veya sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen kiraya verene rücu edilmeyecek şekilde - kiracı tarafından yapılmışsa, bu giderlerin kiraya veren nazarında dikkate alınması mümkün değildir.

            Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2015 yılı açısından  şunlardı:

 1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

            2016 yılı için bu listeye 6745 sayılı Kanunla “kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar”da eklenmiştir. Her ne kadar 295 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliğinde bu düzenlemenin 7.9.2016 tarihi itibariyle yürürlüğe girdiği belirtilerek, sanki bu tarihten sonra yapılan söz konusu harcamaların dikkate alınabileceği yönünde intiba yaratan bir açıklama yer almışsa da, bana göre, vergiye tabi kazanç saptama işlemi 31.12 tarihi itibariyle yapıldığından ve giderler bu tarih itibariyle nazara alındığından, 2016 yılı içerisinde her hangi bir tarihte yapılmış söz konusu harcamaların tamamının gider olarak nazara alınması gerekmektedir. Zaten Kanunda da aksi yönde bir açıklık yoktur.  

            Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarını ve vergi cezalarını, hâsılattan gider olarak indirilemez.

            Kiraya verilenin konut olması halinde, diğer şartları da varsa, önce Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur.

            Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu yöntemi tercih edenlerin, söz konusu belgeleri, zamanaşımı süresince saklama (VUK md. 254) ve istenildiğinde ibraz etme yükümlülükleri söz konusudur.

            Eğer bir incelemede bu belgeler ibraz edilmezse, bu takdirde vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddetmektedir.