G.V., K.V. VE KDV KARSISINDA TASINMAZ SATISI

21.10.2010 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 1601 görüntülenme YAZDIR

G.V., K.V. VE KDV KARSISINDA TASINMAZ SATISI
21 Ekim 2010, A.Bumin DOGRUSÖZ

Hem sahislarin hem de kurumlarin tasinmaz satislarinda vergilendirme konusundaki düzenlemelerin çoklugu ve daginikligi, bu konuda zaman zaman duraksamalara yol açmaktadir. Biz de konuyu bu yazimizda ana hatlari itibariyle bir derleyelim, konuya gelir vergisi, kurumlar vergisi ve katma deger vergisi açisindan kusbakisi bir bakalim istedik.

SAHISLARIN SAHSI TASINMAZLARINI SATMALARI

Sahislarin kendi sahsi servetleri kapsaminda yer alan, bir baska deyisle bir ticari, zirai isletmeye dahil olmayan tasinmazlarini satmalari halinde, satis kazancinin vergiye tabi olmasi için iktisap tarihi ile satis tarihi arasinda geçen sürenin bes yildan az olmasi gerekmektedir. Eger bes yilik süre geçmemisse satis kazanci “deger artis kazanci” olarak gelir vergisine tabi tutulur (GVK. mük. md. 80). Eger iki tarih arasindaki süre bes yildan fazla ise satis kazanci gelir vergisinin konusuna girmemekte, dolayisiyla vergi disi olmaktadir. Ancak bu bes yillik süre, 1.1.2007 tarihinden önce iktisap edilmis tasinmazlar için dört yil olarak uygulanmaktadir (GVK geç. md.71).

Öte yandan sahislarin sahsî servetleri kapsamindaki tasinmazlarini, en az iki isteklinin katilimi seklindeki müzayede yolu disindaki satislari KDV nin konusuna girmediginden bu vergiye tabi bulunmamaktadir. Örnegin, bir kisinin özel mülkiyetine konu bir tasinmazi, baska bir kisi veya kuruma satmasi, ticari faaliyet kapsaminda bir islem olmadigindan KDV ye tabi tutulmayacaktir.

Icra daireleri, mahkeme satis memurluklari, belediyeler ve diger kamu veya özel hukuk tüzel kisileri tarafindan müzayede yoluyla yapilan tasinmaz (konut veya daire, isyeri, arsa, arazi) satislari ile tasinmaz niteligini haiz diger mal ve haklarin satisi ise KDV Kanununun 1/3-d maddesine göre KDV ye tabidir. Müzayede yolu ile yapilan 150 m² yi asmayan konut teslimlerinde KDV orani %1, diger hallerde ve diger tasinmazlarda KDV orani % 18’dir.

KURUMLARIN TASINMAZ SATISLARI

Kurumlarin tasinmaz satislari ise kural olarak kurumlar vergisine tâbidir. Ancak kurumlar, iki tam yil aktiflerinde tuttuklari tasinmazlarin satisinda, diger kosullarini da yerine getirmek suretiyle Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinin 1/e bendinde yer alan istisnadan yararlanmak suretiyle satis kazançlarinin % 75’ini vergiden istisna tutabilirler. Bu durumda tasinmaz satis kazancinin % 25’i vergiye tâbi olacaktir. Ancak anilan istisna hükmü, tasinmaz ticareti (alim satimini veya kiralama yoluyla degerlendirme) yapan kurumlarin, bu amaçla aktiflerinde bulundurduklari tasinmazlarin satislarinda uygulanmaz.

Kurumlarin tasinmaz satislari kural olarak katma deger vergisine de tabidir. Ancak KDV Kanununun 17. maddesinin 4 numarali fikrasinin (r) bendinde, kurumlarin aktifinde en az iki tam yil süreyle bulunan tasinmazlarin satisi suretiyle gerçeklesen devir ve teslimler, KDV den istisna edilmistir. Ancak, Kanunun 17/4-r maddesindeki istisna hükmü, istisna kapsamindaki kiymetlerin ticaretini (alim satimini veya kiralama yoluyla degerlendirme) yapan kurumlarin, bu amaçla aktiflerinde bulundurduklari tasinmaz teslimleri için geçerli degildir. Öte yandan bu istisnanin uygulanmasi açisindan, satici kurumun ayni zamanda Kurumlar Vergisi Kanununda yazili ve yukarida sözünü ettigimiz istisnadan da yararlanmis olmasi kosulu aranmamaktadir. Iki istisna arasinda, önceki 5422 sayili Kurumlar Vergisi Kanununu zamaninda var olan bag, daha sonra koparilmistir.

Aktardigimiz istisna düzenlemesi dolayisiyla, kurumlarin aktiflerinde en az iki tam yil süreyle bulunan tasinmazlarin (arsa, arazi, bina) satisi KDV den istisna oldugundan, bu satislarin müzayede suretiyle gerçeklesmesinin de istisna üzerinde olumsuz bir etkisi yoktur.

Kurumlarin 150 m² yi asmayan konut teslimlerinde KDV orani %1, diger hallerde ve diger tasinmazlarda KDV orani % 18’dir.

KOOPERATIFLERIN ÜYELERINE KONUT TESLIMLERI

5904 sayili Kanunun 13 üncü maddesinin (b) bendi ile KDV Kanununun 17/4-k maddesinde yer alan “konut yapi kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri” ibaresi madde metninden çikarilmis; 5904 sayili Kanunun 16 nci maddesiyle KDV Kanununa eklenen geçici 28 inci maddede de, “Bu maddenin yürürlüge girdigi tarihten (3/7/2009) önce bina insaat ruhsati almis olan konut yapi kooperatiflerince, üyelerine yapilan konut teslimleri katma deger vergisinden müstesnadir.” hükmüne yer verilmistir.

5904 sayili Kanunun yürürlük tarihi olan 3/7/2009 dan önce bina insaat ruhsati almis olan konut yapi kooperatiflerinin üyelerine yapacaklari konut teslimleri m2 büyüklügüne bakilmaksizin KDV den istisna olacaktir. Ancak,  3/7/2009 tarihinden sonra insaat ruhsati alan konut yapi kooperatiflerinin net alani 150 m2 ye kadar konut teslimleri   % 1, diger tasinmaz teslimleri ile 150 m2 nin üzerindeki konut teslimleri ise % 18 oraninda KDV ye tabi tutulacaktir.

150 m²’NIN HESABI

150 m2 lik alanin hesabi, Maliye Bakanliginca Genel teblig ve Sirküler bazinda asagidaki sekilde açiklanmistir.

“Genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm siva bulundugu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmis bulunan kaba yapi boyutlarinin her birinden 5 er cm. düsülecektir.

Ancak, konutlarda kapi ve pencere seritleri, duman ve çöp bacasi çikintilari, isikliklar ve hava bacalari; karkas binalardaki kolonlarin duvarlardan tasan disleri; bir konuttaki balkonlarin veya arsa zemininden 0,75 m den yüksek teraslarin toplaminin 2 m2 si; çok katli binalarda yapilan çekme katlarin etrafinda kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katlarin komsu hududuna kadar uzamasi ile meydana gelen teraslar; çok katli binalarda genel giris, merdiven, sahanliklar ve asansörler; iki katli tek ev olarak yapilan konutlarda iç merdivenlerin altinda 1,75 m yüksekliginden az olan yerler; bodrumlarda konut basina bir adet, konutun bulundugu bina disinda konut basina 4 m2 den büyük olmamak üzere yapilan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakit deposu, siginak, kapici ve kalorifer dairesi, müsterek hizmete ayrilan depo, çamasirlik; bina içindeki garajlar ile bina disinda konut basina 18 m2 den büyük olmamak üzere yapilan garajlar, net alan disinda kalacaktir.

Bina disindaki kömürlük ve depolarin 4 m2 yi, garajlarin 18 m2 yi asan kismi, ait olduklari konutun net alanina dahil edilecektir.

Satilan konutun bahçeli olmasi halinde 150 m2 lik alanin hesabinda ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bagimsiz olarak kullanilmaya esas her bir bölümü tek basina dikkate alinacaktir.  Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte degerlendirilecek ve konutun tabi oldugu oranda KDV ye tabi olacaktir. Konutla birlikte degerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklügü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir.

Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayitli tasinmazlarin üzerinde fiilen ve kullanilabilir halde konut bulunmamasi halinde, bu tasinmazlarin konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmadigindan, arsa veya arazi sayilmak suretiyle genel oranda (%18) KDV ye tabi tutulmasi gerekmektedir. Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayitli bulunan tasinmazlarin üzerinde, kullanilabilir halde konut oldugu takdirde de bu satisin yukaridaki açiklamalara göre konut sayilacagi tabiidir.”