G.V., K.V. VE KDV KARŞISINDA TAŞINMAZ SATIŞI

21.10.2010 Dr. Bumin DOĞRUSÖZ - 845 görüntülenme YAZDIR

G.V., K.V. VE KDV KARŞISINDA TAŞINMAZ SATIŞI
21 Ekim 2010, A.Bumin DOĞRUSÖZ

Hem şahısların hem de kurumların taşınmaz satışlarında vergilendirme konusundaki düzenlemelerin çokluğu ve dağınıklığı, bu konuda zaman zaman duraksamalara yol açmaktadır. Biz de konuyu bu yazımızda ana hatları itibariyle bir derleyelim, konuya gelir vergisi, kurumlar vergisi ve katma değer vergisi açısından kuşbakışı bir bakalım istedik.

ŞAHISLARIN ŞAHSİ TAŞINMAZLARINI SATMALARI

Şahısların kendi şahsi servetleri kapsamında yer alan, bir başka deyişle bir ticari, zirai işletmeye dahil olmayan taşınmazlarını satmaları halinde, satış kazancının vergiye tabi olması için iktisap tarihi ile satış tarihi arasında geçen sürenin beş yıldan az olması gerekmektedir. Eğer beş yılık süre geçmemişse satış kazancı “değer artış kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulur (GVK. mük. md. 80). Eğer iki tarih arasındaki süre beş yıldan fazla ise satış kazancı gelir vergisinin konusuna girmemekte, dolayısıyla vergi dışı olmaktadır. Ancak bu beş yıllık süre, 1.1.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş taşınmazlar için dört yıl olarak uygulanmaktadır (GVK geç. md.71).

Öte yandan şahısların şahsî servetleri kapsamındaki taşınmazlarını, en az iki isteklinin katılımı şeklindeki müzayede yolu dışındaki satışları KDV nin konusuna girmediğinden bu vergiye tabi bulunmamaktadır. Örneğin, bir kişinin özel mülkiyetine konu bir taşınmazı, başka bir kişi veya kuruma satması, ticari faaliyet kapsamında bir işlem olmadığından KDV ye tabi tutulmayacaktır.

İcra daireleri, mahkeme satış memurlukları, belediyeler ve diğer kamu veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz (konut veya daire, işyeri, arsa, arazi) satışları ile taşınmaz niteliğini haiz diğer mal ve hakların satışı ise KDV Kanununun 1/3-d maddesine göre KDV ye tabidir. Müzayede yolu ile yapılan 150 m² yi aşmayan konut teslimlerinde KDV oranı %1, diğer hallerde ve diğer taşınmazlarda KDV oranı % 18’dir.

KURUMLARIN TAŞINMAZ SATIŞLARI

Kurumların taşınmaz satışları ise kural olarak kurumlar vergisine tâbidir. Ancak kurumlar, iki tam yıl aktiflerinde tuttukları taşınmazların satışında, diğer koşullarını da yerine getirmek suretiyle Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinin 1/e bendinde yer alan istisnadan yararlanmak suretiyle satış kazançlarının % 75’ini vergiden istisna tutabilirler. Bu durumda taşınmaz satış kazancının % 25’i vergiye tâbi olacaktır. Ancak anılan istisna hükmü, taşınmaz ticareti (alım satımını veya kiralama yoluyla değerlendirme) yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların satışlarında uygulanmaz.

Kurumların taşınmaz satışları kural olarak katma değer vergisine de tabidir. Ancak KDV Kanununun 17. maddesinin 4 numaralı fıkrasının (r) bendinde, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler, KDV den istisna edilmiştir. Ancak, Kanunun 17/4-r maddesindeki istisna hükmü, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini (alım satımını veya kiralama yoluyla değerlendirme) yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri için geçerli değildir. Öte yandan bu istisnanın uygulanması açısından, satıcı kurumun aynı zamanda Kurumlar Vergisi Kanununda yazılı ve yukarıda sözünü ettiğimiz istisnadan da yararlanmış olması koşulu aranmamaktadır. İki istisna arasında, önceki 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununu zamanında var olan bağ, daha sonra koparılmıştır.

Aktardığımız istisna düzenlemesi dolayısıyla, kurumların aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların (arsa, arazi, bina) satışı KDV den istisna olduğundan, bu satışların müzayede suretiyle gerçekleşmesinin de istisna üzerinde olumsuz bir etkisi yoktur.

Kurumların 150 m² yi aşmayan konut teslimlerinde KDV oranı %1, diğer hallerde ve diğer taşınmazlarda KDV oranı % 18’dir.

KOOPERATİFLERİN ÜYELERİNE KONUT TESLİMLERİ

5904 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin (b) bendi ile KDV Kanununun 17/4-k maddesinde yer alan “konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri” ibaresi madde metninden çıkarılmış; 5904 sayılı Kanunun 16 ncı maddesiyle KDV Kanununa eklenen geçici 28 inci maddede de, “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten (3/7/2009) önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerince, üyelerine yapılan konut teslimleri katma değer vergisinden müstesnadır.” hükmüne yer verilmiştir.

5904 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 3/7/2009 dan önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri m2 büyüklüğüne bakılmaksızın KDV den istisna olacaktır. Ancak,  3/7/2009 tarihinden sonra inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatiflerinin net alanı 150 m2 ye kadar konut teslimleri   % 1, diğer taşınmaz teslimleri ile 150 m2 nin üzerindeki konut teslimleri ise % 18 oranında KDV ye tabi tutulacaktır.

150 m²’NİN HESABI

150 m2 lik alanın hesabı, Maliye Bakanlığınca Genel tebliğ ve Sirküler bazında aşağıdaki şekilde açıklanmıştır.

“Genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5 er cm. düşülecektir.

Ancak, konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m den yüksek terasların toplamının 2 m2 si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2 den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2 den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, net alan dışında kalacaktır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2 yi, garajların 18 m2 yi aşan kısmı, ait oldukları konutun net alanına dahil edilecektir.

Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 m2 lik alanın hesabında ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır.  Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir.

Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taşınmazların üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halinde, bu taşınmazların konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından, arsa veya arazi sayılmak suretiyle genel oranda (%18) KDV ye tabi tutulması gerekmektedir. Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde, kullanılabilir halde konut olduğu takdirde de bu satışın yukarıdaki açıklamalara göre konut sayılacağı tabiidir.”