GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ

26.04.2010 Dr. Bumin DOĞRUSÖZ - 840 görüntülenme YAZDIR

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ
26 Nisan 2010, A.Bumin DOĞRUSÖZ

Kişilerin devamlı suretle gayrimenkul alıp satmaları veya inşaat işi ile uğraşmalarının, bir başka deyişle devamlı iştigal konusu haline getirmenin dışında bir gayrimenkulü alıp ve daha sonra satmaları halinde elde ettikleri kazanç, gelir vergisine tabidir. Bu kazanç,  Gelir Vergisi Kanununda değer artış kazancı olarak kavranmaktadır.

Ancak burada vergiye tabi kazanç, bağış veya miras yolu gibi bedelsiz olarak elde edilen gayrimenkullerle, elde edilmesi ile elden çıkartılması tarihleri arasında beş yıldan fazla bir süre geçmiş gayrimenkullerin kazançları ile sınırlandırılmış, bu gibi hallerde gayrimenkullerin elden çıkartma kazançları gelir vergisinin konusu dışında kabul edilmiştir.

Buradaki beş yıllık süre, kanununun spekülatif, kazanç elde etme maksadı ile tasarrufları değerlendirme maksadını ayırma amacı ile oluşturulmuş bir ölçüttür. Buradaki süre ölçütü çeşitli açılardan eleştirilebilir veya farklı önerilere konu edilebilirse de, bir ölçütün ihdası Kanunun amacı ile uyumlu ve gereklidir. Aksi halde kazanç vergilemesi, tasarruflara yönelmiş olur.

Kanunun anılan maddesinde kazancın elde edilme şekli olarak kabul edilen elden çıkartma, satış kavramından daha geniş anlamlıdır. Elden çıkartma kavramı, mülkiyetin satışı dışında diğer el değiştirme şekillerini de kapsayıcı bir anlamı içermektedir. Bu nedenle bir gayrimenkulün iktisabından itibaren dört yıllık süre içerisinde kamulaştırılması veya bir sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulması suretiyle elde edilen kazançlar da, maddenin kapsamı içerisinde yer almaktadır.

Ancak bu düzenlemeler, beş yıllık süre dolmadan gayrimenkullerini satmak, ancak satış kazançlarını vergi dışında tutmak isteyenleri, doğal olarak çeşitli arayışlar içerisine itmektedir. Uygulamada bulunan veya kullanılan yollardan biriside, gayrimenkulü satış vaadi sözleşmesi ile devretmek şeklindedir. Bu sözleşme ile gayrimenkul sahibi, örneğin dairesini noterden satış vaadi sözleşmesi ile alıcıya devretmekte, bedelini peşin almakta ve dairenin kullanımını alıcıya bırakmaktadır. Nihayet beş yıl dolduktan sonra da satıcı, sözleşme ile doğan mülkiyeti nakil vaadini yerine getirmekte ve mülkiyeti nakletmektedir.

Ancak bu şekildeki bir davranışın, alıcı açısından çeşitli hukuki riskleri de bulunmakta, alıcı bu risklere katlanmaktadır. Örneğin, satıcının vefat etmesi halinde mirasçılarının bu sözleşmeyi tanımaması, satıcının vaadinden cayması, satıcının bu arada gayrimenkulü bir başkasına satması bu risklerin en önemlileridir. Kaldı ki satış vaadi sözleşmesi satış vaad edilen alıcıya sadece, -satış akdinde olduğu gibi Tapu Sicilinde değilde noterde yapılması sebebiyle veya genellikle tapu kayıtlarına işlenmemiş olması sebebiyle- herkese karşı ileri sürülemeyen bir alacak hakkı bahşeder. Alacak hakları ise, bir kişisel hakdır ve bir ayni hak olan mülkiyet hakkı gibi herkese karşı ileri sürülemez.

Satış vaadi sözleşmesinin ileride satıcı tarafından ifa edilmemesi halinde, satıcının hâla malik olması halinde mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Eğer satıcı bu arada gayrimenkulü bir başkasına devretmişse, satış vaad edilen kişi vaad edene karşı ancak, bedelin iadesi ve tazminat davası açabilir.

Gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesi ile bedel alınmak suretiyle de olsa alıcıya bırakılması ve satışın beş yıllık süre geçtikten sonra yapılması halinde, satıcının kazancı, kural olarak verginin konusuna girmez. Zira elden çıkartma, bir başka deyişle mülkiyetin el değiştirmesi hukuken, beş yıllık süreden sonra gerçekleşmiştir. Ancak burada Vergi İdaresi tarafından peçeleme iddiasının ileri sürülmesi pek muhtemeldir. Çünkü bu gibi hallerde, taraflar satış vaadi sözleşmesine, satış akdinin ekonomik sonuçlarını yüklemektedirler.

Ancak burada karşımıza bir başka sorun daha çıkmaktadır. O da, alıcı için beş yıllık sürenin ne zaman başlayacağı sorunudur. Kanaatimizce buradaki süreninde, mülkiyetin alıcı tarafından kazanıldığı tarihte işlemeye başlaması gerekir. Bir başka anlatımla sürenin, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihin değil de, satışın Tapu Sicilinde yapıldığı ve bu suretle mülkiyetin el değiştirdiği tarihten itibaren işlemeye başlaması gerekir.

Sürenin, mülkiyetin Tapu Sicilinde resmi olarak naklinden önce başlayabileceği haller, Medeni Kanununun 705. maddesinde sayılmıştır. Bu haller anılan maddeye göre, “miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda gösterilen diğer haller”dir. Gördüğü gibi bu haller, tahdididir.

Ancak Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, satış vaadi sözleşmesi ile kendisine bırakılan ancak mülkiyetin kendisine daha sonra vaad eden tarafından devredilmemesi dolayısıyla mahkeme kararı ile mülkiyeti kazanan ve söze konu daireyi mahkeme kararı ile mülkiyetin kazanılmasından bu yana beş (özelge tarihindeki mevzuata göre dört) yıl geçmeden satan bir kişiye,  bu konuda çok farklı bir özelge vermiştir. 14.10.2005 tarih ve 11995 sayılı Özelgede, “Müvekkilinize taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile teslim edilerek dört yıldan uzun bir süredir kullanımında bulunduğu, ancak mahkeme kararı ile taşınmazın müvekkiliniz adına tesciline karar verildiği tarihten bu yana ise, dört yıldan daha az bir sürenin geçmiş olduğu anlaşıldığından, müvekkiliniz tarafından iktisap tarihi olarak taşınmazın tapuya tescil tarihinin değil, taşınmazın tasarruf hakkının tapuya tescil edilmeden önce müvekkilinize bırakıldığı tarihin dikkate alınması gerekmekte olup, bu durumda gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren dört yıllık süre geçtikten sonra satılmış olacağından, bu satıştan elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir” denilmektedir.

Gayrimenkullerin satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi, vergi hukukunda pek çok duraksamaya yol açan bir konudur. Bu nedenle bu tür sözleşmeleri yaparken dikkatli davranmak gerekmektedir.

Referans gazetesi 26/4/2010