Kira gelirlerinde istisna

11.03.2010 Dr. Bumin DOĞRUSÖZ - 920 görüntülenme YAZDIR

Kira gelirlerinde istisna
11 Mart 2010, A.Bumin DOĞRUSÖZ

Mart ayının Gelir Vergisi’nin yıllık beyanname ayı olması sebebiyle kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusuna bugün de konut kira gelirlerinde istisna konusuyla devam etmek istiyorum. 
Gerçek kişilerin şahsi servetleri kapsamında yer alan kira gelirleri gayrimenkul sermaye iradı olarak Gelir Vergisi’ne tabidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde gayrimenkul sermaye iradı çerçevesinde konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili olarak bir istisna hükmü yer almıştır. Bu istisna düzenlemesine göre 2009 yılında konutlardan elde edilen kira gelirinin 2600 TL’lik kısmı vergiden istisnadır. (Bu tutar 2010 yılında konutlardan elde edilecek kira gelirleri için de değişmemiştir.)
Ancak kanun bu istisnadan yararlanmayı bazı koşullara bağlamıştır. 
Bu istisnadan yararlanabilmek için gerekli ilk ve temel koşul, kiraya verilenin kiracı tarafından konut olarak kiralanması ve kullanılmasıdır. Kiraya verilenin kat mülkiyeti esasları ve yönetim planına göre konut olarak gözüküyor olsa dahi, kiracının kiralananı işyeri olarak, örneğin şirket merkezi veya dişçi muayenehanesi veya personeli için lojman olarak kullanıyor olması halinde bu istisnadan yararlanmak mümkün değildir. Öte yandan mükellefin konut olarak kiraya verdiği yerlerin dışında işyeri olarak kiraya verdiği yerlerin de bulunması, mükellefin konut olarak kiraya verdiği yerler için istisnadan yararlanmasına engel değildir. 
İstisnadan yararlanmanın ikinci koşulu ise gerek kira gelirini elde ederek beyanda bulunan gerekse kira gelirini elde eden adına beyanda mükellefin gerçek usulde vergilendirilen ticari, zirai veya serbest meslek kazancının bulunmamasıdır. Örneğin serbest meslek erbabı bir doktor veya avukat, bu istisnadan yararlanamaz. Ayrıca bu kişilerin veli veya vâsi gibi sıfatlarla küçüklerin veya kısıtlıların adına beyanname vermesi halinde küçük veya vesayet altındaki mükellef de bu istisnadan yararlanamaz. 
Gelir Vergisi mevzuatımızda aile reisi beyanının bulunduğu ve aile reisi beyanı esasında bir anlam ifade eden bu koşulun, aile reisi beyanı sisteminin kaldırılması sırasında kaldırılmasının unutulduğu inancında olduğumuz bu ikinci koşul, hem anlamsız hem de “adına beyanname verenler” için de öngörülmüş olması yönüyle anayasaya da aykırıdır. 
İstsinadan yararlanmanın üçüncü koşulu ise kira gelirinin tam, doğru olarak beyan edilmiş olunmasıdır. Kira gelirini eksik beyan edenlerin durumunun tespiti halinde yapılacak ikmalen veya re’sen tarhiyatta, daha önce istisnadan yararlanılmışsa, istisna dolayısıyla sağlanan vergi avantajı da cezalı tarhiyata konu edilecektir. Kira gelirini hiç beyan etmeyenlerin durumlarının tespiti halinde ise re’sen tarh edilecek verginin hesabında istisna nazara alınmayacaktır. 
İstisnadan yararlanma kira gelirinin tam olarak beyanı koşuluna bağlanmışsa da süresinde beyan koşuluna bağlanmamıştır. Bu nedenle kira gelirini daha önce beyan etmeyenlerin veya eksik beyan edenlerin pişmanlıkla beyanda bulunmalarının istisnadan yararlanmaya bir etkisi yoktur. Bu nedenle pişmanlıkla beyan edilen kira gelirlerine isabet eden verginin hesabında istisna yine dikkate alınabilir. Nitekim Maliye Bakanlığı da 1992/2 sayılı Gelir Vergisi İç Genelgesi’nde bu yönde görüş açıklamıştır.
Bu istisna konuta değil şahsa tanınmıştır. Bu nedenle bir mükellefin birden fazla konut kira gelirinin olması halinde istisna, her bir konut itibariyle ayrı ayrı nazara alınmaz, konutlardan elde edilen toplam kira gelirine uygulanır. Buna karşılık istisnanın şahsa tanınmış olmasının bir başka sonucu ise özellikle iştirak halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde, mükellefin konuttaki pay oranının önem taşımamasıdır. Örneğin kiraya verilmiş dairenin, üç kardeşe miras olarak intikal etmiş ve her birinin 1/3 oranında iştirak halinde malik oldukları bir daire olması halinde de üç kardeş de istisnadan tam olarak yararlanacaktır. 
İstisna, kira gelirinin giderler düşülmeden önceki tutarına uygulanır. Bu nedenle kira gelirlerine ilişkin matrahın tespitinde önce istisnanın düşülmesi daha sonra kalan tutardan % 25 oranındaki götürü giderin indirilmesi gerekmektedir. Gerçek gider yönteminin tercih edilmesi halinde de uygulama aynı şekilde yapılacaktır. Ancak bu yöntemde, yapılan giderlerin istisna tutarına isabet eden kısmının gider olarak indirim konusu yapılmaması gerekmektedir. Zira genel kural olarak istisna kazançların veya kazançların istisna kısmının elde edilmesi için yapılan giderler, vergiye tabi kazançlardan indirilemez.

11.03.2010  | Referans Gazetesi