Kira gelirlerinde istisna

11.03.2010 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 1356 görüntülenme YAZDIR

Kira gelirlerinde istisna
11 Mart 2010, A.Bumin DOGRUSÖZ

Mart ayinin Gelir Vergisi’nin yillik beyanname ayi olmasi sebebiyle kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusuna bugün de konut kira gelirlerinde istisna konusuyla devam etmek istiyorum. 
Gerçek kisilerin sahsi servetleri kapsaminda yer alan kira gelirleri gayrimenkul sermaye iradi olarak Gelir Vergisi’ne tabidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde gayrimenkul sermaye iradi çerçevesinde konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili olarak bir istisna hükmü yer almistir. Bu istisna düzenlemesine göre 2009 yilinda konutlardan elde edilen kira gelirinin 2600 TL’lik kismi vergiden istisnadir. (Bu tutar 2010 yilinda konutlardan elde edilecek kira gelirleri için de degismemistir.)
Ancak kanun bu istisnadan yararlanmayi bazi kosullara baglamistir. 
Bu istisnadan yararlanabilmek için gerekli ilk ve temel kosul, kiraya verilenin kiraci tarafindan konut olarak kiralanmasi ve kullanilmasidir. Kiraya verilenin kat mülkiyeti esaslari ve yönetim planina göre konut olarak gözüküyor olsa dahi, kiracinin kiralanani isyeri olarak, örnegin sirket merkezi veya disçi muayenehanesi veya personeli için lojman olarak kullaniyor olmasi halinde bu istisnadan yararlanmak mümkün degildir. Öte yandan mükellefin konut olarak kiraya verdigi yerlerin disinda isyeri olarak kiraya verdigi yerlerin de bulunmasi, mükellefin konut olarak kiraya verdigi yerler için istisnadan yararlanmasina engel degildir. 
Istisnadan yararlanmanin ikinci kosulu ise gerek kira gelirini elde ederek beyanda bulunan gerekse kira gelirini elde eden adina beyanda mükellefin gerçek usulde vergilendirilen ticari, zirai veya serbest meslek kazancinin bulunmamasidir. Örnegin serbest meslek erbabi bir doktor veya avukat, bu istisnadan yararlanamaz. Ayrica bu kisilerin veli veya vâsi gibi sifatlarla küçüklerin veya kisitlilarin adina beyanname vermesi halinde küçük veya vesayet altindaki mükellef de bu istisnadan yararlanamaz. 
Gelir Vergisi mevzuatimizda aile reisi beyaninin bulundugu ve aile reisi beyani esasinda bir anlam ifade eden bu kosulun, aile reisi beyani sisteminin kaldirilmasi sirasinda kaldirilmasinin unutuldugu inancinda oldugumuz bu ikinci kosul, hem anlamsiz hem de “adina beyanname verenler” için de öngörülmüs olmasi yönüyle anayasaya da aykiridir. 
Istsinadan yararlanmanin üçüncü kosulu ise kira gelirinin tam, dogru olarak beyan edilmis olunmasidir. Kira gelirini eksik beyan edenlerin durumunun tespiti halinde yapilacak ikmalen veya re’sen tarhiyatta, daha önce istisnadan yararlanilmissa, istisna dolayisiyla saglanan vergi avantaji da cezali tarhiyata konu edilecektir. Kira gelirini hiç beyan etmeyenlerin durumlarinin tespiti halinde ise re’sen tarh edilecek verginin hesabinda istisna nazara alinmayacaktir. 
Istisnadan yararlanma kira gelirinin tam olarak beyani kosuluna baglanmissa da süresinde beyan kosuluna baglanmamistir. Bu nedenle kira gelirini daha önce beyan etmeyenlerin veya eksik beyan edenlerin pismanlikla beyanda bulunmalarinin istisnadan yararlanmaya bir etkisi yoktur. Bu nedenle pismanlikla beyan edilen kira gelirlerine isabet eden verginin hesabinda istisna yine dikkate alinabilir. Nitekim Maliye Bakanligi da 1992/2 sayili Gelir Vergisi Iç Genelgesi’nde bu yönde görüs açiklamistir.
Bu istisna konuta degil sahsa taninmistir. Bu nedenle bir mükellefin birden fazla konut kira gelirinin olmasi halinde istisna, her bir konut itibariyle ayri ayri nazara alinmaz, konutlardan elde edilen toplam kira gelirine uygulanir. Buna karsilik istisnanin sahsa taninmis olmasinin bir baska sonucu ise özellikle istirak halinde mülkiyetin söz konusu oldugu hallerde, mükellefin konuttaki pay oraninin önem tasimamasidir. Örnegin kiraya verilmis dairenin, üç kardese miras olarak intikal etmis ve her birinin 1/3 oraninda istirak halinde malik olduklari bir daire olmasi halinde de üç kardes de istisnadan tam olarak yararlanacaktir. 
Istisna, kira gelirinin giderler düsülmeden önceki tutarina uygulanir. Bu nedenle kira gelirlerine iliskin matrahin tespitinde önce istisnanin düsülmesi daha sonra kalan tutardan % 25 oranindaki götürü giderin indirilmesi gerekmektedir. Gerçek gider yönteminin tercih edilmesi halinde de uygulama ayni sekilde yapilacaktir. Ancak bu yöntemde, yapilan giderlerin istisna tutarina isabet eden kisminin gider olarak indirim konusu yapilmamasi gerekmektedir. Zira genel kural olarak istisna kazançlarin veya kazançlarin istisna kisminin elde edilmesi için yapilan giderler, vergiye tabi kazançlardan indirilemez.

11.03.2010  | Referans Gazetesi