Kat
karsiligi insaat isinin devrinde belge düzeni ve KDV orani
Osman Arioglu
Istanbul Ticaret Gazetesi /14 Mart 2016
Vergi uygulamasi genellikle mantik çerçevesinde çözüm
üretebilmeyi mümkün kilar. Bazen de artik çözüm üretebilecek bir yol kalmaz.
Zira o islemi yapiyorsaniz islemin mahiyeti degisecegi için farkli bir vergi
yükü ile karsi karsiya kalinmasi gerekebilir.
Baslikta belirttigimiz konu tam da böylesi bir duruma
güzel örnek teskil edecek durumdadir. Kat karsiligi insaat isini müteahhit
olarak kendiniz yaparsaniz, insaatin isyeri veya konut olmasi durumuna göre
farkli KDV orani uygulanir. Sayet konut ise net alaninin 150 metrekareden büyük
olup olmamasina veya 150 metrekareden küçük konutlar için insaatin yapildigi
arsanin durumuna veya emlak vergisi degerine göre farkli oranda KDV uygulanmasi
gerekir.
Buradan da görülüyor ki, vergi uygulamasinda isin
mahiyeti, kanun veya yetki çerçevesinde Bakanlar Kurulu veya idari belirlemeye
göre uygulanacak vergi oraninda farkliliklara neden olabilmektedir. Önemli olan
yapilan isin ne oldugunun net olarak tanimlanmasi ve ona göre vergi kanunlari
karsisindaki durumunun degerlendirilmesidir.
Bu genel degerlendirmeden sonra bir insaat firmasi
tarafindan kat karsiligi insaat anlasmasi yapilan bir isin, henüz insaat
baslamadan bir baska müteahhit firmaya devredilmesi durumunda öncelikle bu
islemin mahiyetinin ne oldugunun bilinmesi gerekir. Bu islem, daire veya dükkan
seklindeki bir gayrimenkul teslimi olmayip, ticari olarak isin bir baskasina
devredilmesidir. Açik deyimiyle ticari hayatin içerisinde ve ticari faaliyet
çerçevesinde yapilabilen bir islemdir. O zaman bu islemin vergi kanunlarinda
özel bir tanimlamasi ve belirlenmis bir vergi orani var mi diye bakmamiz
gerekir. Buna da esas itibariyla KDV açisindan bakmamiz gerekecektir.
Katma Deger Vergisi Kanunu’nda ticari kapsamda yapilan
teslim ve hizmet ifalarinin KDV’ye tabi oldugu hükme baglanmistir. Kat
karsiligi insaat isinin devri de ticari kapsamda yapilan bir teslimdir. Devir
yapanin bu is için yapmis oldugu harcamalar disinda bir bedel almaksizin bu
devri yapiyor olmasi isin mahiyetini degistirmeyecektir. Daha açik deyimiyle;
böyle yapilmasi bir gider aktarimi olarak degerlendirilemeyecektir. O zaman
yapilan devir tamamlandiktan itibaren7 gün içerisinde fatura düzenlenmesi ve
bedel üzerine yüzde 18’lik genel oranda KDV uygulanmasi gerekir.
Isin baslanildiktan ve belli bir asamaya geldikten
sonra bir baskasina devredilmesi de yine ayni sekilde degerlendirilmesi
gerekecektir. Elbette bu durum yüzde 1 KDV oranina tabi daireler yapilmak üzere
anlasilan bir kat karsiligi insaat isinin baslanilmadan veya belli bir asamaya
geldiginde devrinde özellikle devir alan açisindan aradaki fark KDV oranina
ulasabilecek bir ilave finansman maliyeti yaratacaktir.
Ancak, katma deger vergisi indirilebilen bir vergi
oldugundan devir alan ödedigi bu vergiyi indirim hakkina sahiptir. Devir alan
sirket ise ve bu sirketin baska faaliyetleri de varsa bu vergi indirimi daha
kisa sürede gerçeklestirilebilecek olmasi nedeniyle katlanilacak veya
alternatif finansman yükü daha az olacaktir. Devir alan sirketin baska bir
faaliyeti yoksa, o zaman bu finansman yükü daha uzun süre tasinacak, en sonunda
indirimli oranda satilan dairelerin vergi dairesinden KDV iadesi alinmasina
kadar devam edecektir. Dogal olarak da bu isin devrinde fiyatin belirlenmesinde
belli ölçüde etkisini gösterebilecektir.